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上市物企经营能力:碧桂园服务、新城悦、雅生活位列前三甲

2020年05月22日 23:00来源:未知手机版

gt-i5508,度盘,长江一帆远的下一句

??过去一年,物业服务价值逐渐受到资本市场关注,随着保利物业、新正大、时代邻里、奥园健康等企业先后上市,资本市场刮起物业股热潮,比如,保利物业上市首日股价大涨29%,收盘价高达45.35港元,股价水平远高于母公司股价。

??为了探究风口之下物业企业的业绩表现,和讯房产独家发布《2019年上市物企经营能力榜》(以下简称为“榜单”),梳理榜单可以发现,基于物业服务与新房开发之间的“供给关系”,规模房企旗下物业公司发展优势明显,业绩增速较快,经营能力强劲,不过,不同规模的物业企业在营收和利润增速方面差距较大。

??1)数据来源:克而瑞、上市公司公告

??2)主流物企的筛选标准,综合考虑了两大因素,作为筛选进入榜单房企的基本条件:第一,选取了A股和港股上市物管企业;第二,相关指标可以通过公开信息渠道获得,比如,南都物业(603506,股吧)增值服务收入无法获取,故剔除。

??3)此次排名算法,采用对ROE、营收增速、扣非净利润增速、市值等四个维度进行排名计分,加总后根据综合得分进行排名。假定参与排名的公司有50家,如果一个公司在ROE、营收增速、扣非净利润增速、市值这4个指标排名上分别为第3名、第20名、第10名、第9名,那么分别对应得分48、31、41、42,综合得分为162,以此参与排序,分数越高,名词越靠前。

??碧桂园服务居行业第一

??梳理榜单可以发现,在19家上市物业企业中,多达17家房企隶属于房企,占比高达90%,只有中奥到家和新大正属于独立第三方物业公司,也就是说,房企旗下物业公司居于市场主流地位。不仅如此,依托房企的物业公司表现普遍较好,占据榜单TOP15的企业均是房企旗下的物业公司,而中奥到家和新正大分别居于榜单倒数第4位和末位。

??经营能力最强的是碧桂园服务,财报显示,2019年碧桂园服务ROE高达31.09%,营业收入增速106.3%,扣非净利润增速71.09%,截止2019年底,碧桂园服务市值达712亿元,各项业绩指标均位于行业前列,尤其市值均处于行业第一。

??碧桂园服务的经营能力与控股母公司碧桂园息息相关,克而瑞数据显示,2019年碧桂园权益销售额高达5477.9亿元,受益于开发规模的不断增长,碧桂园物业在管面积高达2.76亿平方米,亦居于行业第一。财报显示,碧桂园服务的营收结构中,来自碧桂园控股的收入达43.49亿元,占物管总收入的74.8%。

??除了碧桂园服务,新城悦服务和雅生活服务分别居于榜单第二位和第三位,新城悦服务的特点是盈利能力较强,其2019年ROE达30.52%,扣非净利润增速达90.37%,雅生活服务则在市值方面表现优秀,截止2019年底,雅生活服务市值达321亿元。

??为进一步探究物业管理公司经营能力与房企规模之间的关系,和讯房产分析了榜单TOP10物业企业母公司的销售规模,发现除银城生活和蓝光发展(600466,股吧)外,榜单TOP10物业企业均来自于2019年销售额TOP30以内的房企,也就是说,经营能力较强的房企,基本上都有一个销售规模较大的母公司。

??大型物业企业市值普遍较高

??按照物业行业现在的规模水平,我们大致可以将物业企业分为三个阵容,即在管面积在1.5亿-3.6亿平方米之间的大型物业企业,在管面积在6000万-7200万平方米的中型物业企业,在管面积低于5000万平方米的小型物业企业。整体来看,相对于中小型物业企业,大型物业企业除了市值普遍较高之外,在业绩指标方面并没有特别的优势。

??在大型物业企业阵营,经营能力出现较大分化,既有经营能力较强的碧桂园服务,也有经营能力较差的彩生活,后者排名第18位,为什么同一阵营物业企业会出现两种极端呢?

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