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“速冻”二手房市场

2019年06月20日 15:06来源:未知手机版

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??本文来源于公众号--北京商报 

??从3月成交1.6万套的市场高点,到传统的“红五月”不红引发市场关注,再到6月过半成交仅五千套有余,近几月的北京二手房市场从火热之态一路降温。多家机构数据显示,伴随着“小阳春”退场,北京二手房市场已经明显退烧。而二手房成交明显下滑的另一面,是新房成交量的上涨。专家分析称,当前市面上新房尤其是限竞房供应较多,且大部分产品品质也较此前有了明显的提升,在这种情况下,新房和二手房之间其实形成了一个轮动的效应,一部分原本计划购买二手房的客户开始向新房市场转移。此外,二手房成交量再降的原因还在于,大部分市场需求在“小阳春”行情刺激下已经渐次释放,现阶段增量需求有限。

??01、成交:二手房网签再降

??一路走高的初夏温度与北京楼市成交走出了相反的轨迹。自今年3月二手房成交破1.6万套、刷新2018年5月成交记录以来,此后连续几月北京二手房网签开始走“下坡路”。6月已至下旬,北京二手房仍未越过6000套。

??诸葛找房数据显示,自6月起截至6月17日,北京二手住宅成交5657套,占上月成交量的41.10%,半月已过,成交量不足上月一半。在此之前,5月及4月的二手房网签量分别为13764套、14440套。二手房挂牌量方面,在4月挂牌量达到高位后,5月出现小幅回调,截至6月17日挂牌量小幅上涨。

??对于二手房网签下滑以及挂牌量的增加,诸葛找房数据研究中心分析师国仕英指出,伴随着限竞房项目的“井喷”,部分购房需求被限竞房吸引,加之近期房地产政策有所收紧,购房者观望情绪浓厚,入市积极性下降,多重因素影响下使得二手住宅成交量走低。而市场上也存在部分业主想赶在最后一波行情前将房屋出售,因而选择将房源挂网,由此便带动了挂牌房源量上涨。

??值得一提的是,二手房成交明显下滑的另一面是新房成交量的上涨。

??北京商报记者了解到,截至6月17日,北京新建商品住宅已经成交3993套,占上月成交量的84.87%。诸葛找房数据研究中心方面更是预测,从北京6月以来新建商品住宅、二手住宅成交量数据来看,6月新房成交量走高,将会远超5月。

??来自我爱我家研究院方面的数据,似乎更能印证6月至今新房成交热度的提升。据其提供的统计数据,从截止6月18日的数据来看,6月北京新房市场热度的确比5月高,尤其是在不含保障房、商住房、共有产权房的纯商品住宅上,6月目前平均每日的网签量为155套,较5月增长48.4%。

??02、需求:增量有限

??除了新房供应方面来自限竞房对二手房的分流因素外,现阶段需求端方面,有限的购房需求也是影响二手房成交表现的一大重要因素。合硕机构首席分析师郭毅直言,“红五月”不红以及6月以来的“欠佳”二手房成交表现,形成原因也正是因为市场增量需求有限。

??“目前,北京意向购房客群本身一直受到最严格的限购与限贷政策的制约,每年所能释放出来的购房需求其实是有限的。加之二手房能否顺利交易,还会受到整个二手房流通环节的影响,即购房人能否顺利购房要看能否腾挪出购房资格和购房资金。实际上,能够腾挪出购房资格和购房资金的这部分人群,每年的增量更是非常有限。”在郭毅看来,因为在北京现行的严格限购与限贷政策的制约下,北京每年并不会释放出太多的增量需求,所以在二手房成交方面,也很难形成一个可持续的爆发式的增长。

??郭毅告诉北京商报记者,以往所说的“红五月”,是依托政策节点,业内对一段时间内市场成交状况的反馈,实际上体现出了政策的调整周期与市场的应激反应。通常情况下,政府会在两会后明确当年的楼市调控方向,然后开发商会根据新一年的调控方针,做出自己的营销排布,所以项目入市的一个集中期基本上是在四、五月份,这就使得五月份左右的楼市成交较为火热,“红五月”的说法也便由此而生。

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