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[年报]万科A(000002)2009年年度报告

2020年05月22日 23:00来源:未知手机版

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万科企业股份有限公司2009年年度报告
一、致股东
2009 再次揭示了这个行业难以平静的宿命。2007 的刹那芳华,2008 的哀鸿遍野,再到 2009 的柳暗花明,短短三年间,季节冷暖已是几度轮回。

我们正航行在世界房地产有史以来最宽阔的海域。或许正因为如此,我们领略了同样前所未有的波澜起伏。然而,无论波谷处的压抑还是浪峰时的激越,都不应使我们遗忘此行的目标与既定的航线;在波浪的下方潜藏着大海的深邃,而那才是更为永恒的哲理。复苏的逻辑
世界经济正经历二战以来最严峻的考验。这样的剧变中,复苏已成为全球共同祈祷的内容。在其他众多的经济领域,2009 年或许还只能看到希望的萌芽;但中国房地产市场,却率先走出了一条 V 形反转的醒目轨迹。

对这一现象应该如何解读?中国房地产市场的前景又将如何?过去的一年中,被关注和猜测的最多的是这样一些外部因素:振兴规划、刺激政策、货币投放、流动性,等等。

无疑,这都是重要的话题。其中某些因素在特定时点,甚至可能对短期走势产生决定性的作用。但早在农耕时代,气候变化对收成恐怕有着更重要的影响。那么,当时一个勤勉的耕作者,是否应以观测天气作为最重要的工作呢?
人类的理性是有限的。在这样一个充满复杂性的年代,人类占卜未来的知识瞬间显得苍白。作为一家企业,我们对于经营环境变化的预知能力,未必就高于一个古代农夫对天气的预测。回到田间、聚焦沃野,或许才是更务实的选择。

在 2006 年的年报中,我们就曾经讨论过这样一个话题——在以三大经济圈为中心的中国沿海,正诞生着全球有史以来最大规模的城市带。数以亿计的个人和数以千万计的家庭来到这些地方,当他们到来的时候,他们可能只拥有自己的双手和智慧,但终有一天,他们将成为城市的主人。而只要具备对他们足够的尊重和珍惜,以及为他们服务的足够技能,住宅企业就能够在这个过程中,获得近乎无限的发展空间。而这一点,才是住宅行业持续繁荣的真正奥秘。

我们可以用这样的逻辑,对近三年来行业的剧烈波动做出一种更质朴的解读。2007 年繁荣的上半段并非完全缺少合理性,但在下半程的亢奋中,一定程度上脱离了真实的购买力。即使没有外部环境的变化,2008 年的调整恐怕也难以避免。但在观望气氛笼罩的 2008 年,真实的购买力也并未消失,只是在等待中不断蓄积而已;而企业库存不断增加的另一种表述,是可售资源也在同步累积。这两大存量在 2009年同时释放,自然造就了成交量的井喷。

2009 年的成交量,有一部分本应属于 2008 年——在这样的解释下,2009 年创出的历史新高其实不足为奇。如果将这两年的数据平摊一下,那么 2007 年到 2009 年,全国新房成交量的年化增长率约为 10 %,而这恰与经济的年增长速度相接近。

在这样的逻辑下,我们将再度发现,住宅市场其实只是经济发展的一个缩影;在这样的逻辑下,我们无需因2009 年的成交新高而狂喜,也无需对2010 年可能出现的市场缩量过于惶恐。

无论有多少流动性进出于住宅市场,也无论购房者中有多少是投资性质,房屋存在最终的唯一价值和意义是有人居住在其中。因此对于住宅企业来说,只有两个课题是永恒的:其一是发现那些尚未得到满足的需求并设法去满足它;其二是对于那些在交易活动中已经存在的需求,尝试用更少的资源消耗去满足它。

过去的几年峰回路转,而万科也已经连续两年成为全球最大住宅公司。但市场的一时起落并不需要患得患失,规模的一时扩张也并不值得如痴如醉。真实的需求与购买力才是一个行业复苏和持续成长的本原动力,而以最少资源消耗来最大程度满足客户需求的能力才是企业竞争力的最终源泉。在这一点上,住宅行业与其他行业并无二致。城市的舞步

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