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地产进入专业化细分时代 代建企业开启转型路

2020年09月21日 13:43来源:未知手机版

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行业细分趋势下,伴随着房地产行业的发展,成长了十年的代建业务已面临瓶颈期。代建行业头部企业虽已诞生,但更多的后起之秀正在路上。

实际上,自1998年房改开始,我国代建行业已经历二十几个春秋的发展和演变,除了传统的建筑公司,代建的“轻资产模式”运营,早已吸引很多房企加入。据不完全统计,目前国内有30家左右的房企参与了代建业务,市场竞争日益加剧。

谈及代建,业内人士首先想到的就是绿城中国(03900.HK,简称“绿城”)与宋卫平。2010年,宋卫平提出了房地产代建、自主投资收益、园区服务收益“三驾马车”构想,如今,宋卫平虽然已完全退出绿城的管理,但他创立的绿城系三大业务体系羽翼逐渐丰满,代建业务平台——绿城管理(09979.HK)、已装入园区服务的绿城服务(02869.HK)均已完成上市。

2014年,宋卫平出售绿城部分股权后,无法在代建业务上继续沿用绿城的品牌。于是他创办了蓝城,这也是一家包含代建业务的公司。

8月28日,代建产业链规模已经做到第一,号称“代建第一股”的绿城管理发布上市后第一份半年报,其中两项重要指标明显下滑,公司实现收入8.15亿元,同比下滑21.3%;拥有人应占利润1.34亿元,同比下滑14.28%。

绿城管理CEO李军表示,受到疫情影响,营收代建项目的建设及销售节点延迟一至两个月,所以本期收入、毛利及净利润同比有所回调。

报告期内,管理项目数量由去年同期的245个项目增加到268个项目,其中155个为商业代建项目,占比57.8%;113个为政府代建项目,占比42.2%。李军认为这个体量能保持2-3年的增长。

李军认为,绿城管理有机会实现复合增长,因为新开拓的项目,无论数量还是质量都有提升。上半年内,绿城管理的合约项目总建筑面积7,331万平方米,较去年同期的6,859万平方米增长6.9%;在建面积3,882万平方米,较去年同期的3,077万平方米增长26.2%。

然而,尽管关注绿城管理,也有投资者看不懂代建行业,在当天的业绩会上对管理层提出多个问题,包括绿城管理在业务上如何与绿城服务交圈、股价为何不如绿城服务表现那么好等。

上市近两个月,绿城管理股价最高曾到过10港元,目前维持在3块多港元。绿城管理高层坦承,资本市场对绿城管理的盈利方式的未来可实现增长性存疑,股价波动跟大盘的波动有关。

代建既是专业细分的新蓝海,也是面临升级换代的服务品类。业内人士认为,这是房地产传统产业的上下游分工的一个环节,其实是开发商存在一个资源整合的需求而产生的。

目前,绿城管理成为行业龙头房企,但“老绿城”、绿城中国原CEO曹舟南两年前创办的蓝绿双城也逐渐扩大业务范畴。

代建十年

2009年,规模冲上来之后,包括很多龙头房企、制造业龙头等企业拿了很多地,2010年调控来临,绿城中国看到了机会,针对存量土地,开创了品牌输出管理模式做代建,这个商业模式是针对存量土地的。

经过十年,代建项目锐减,现在到市场上拿地的大部分是头部企业,即便是头部企业拿地也很难,争抢都很厉害,如果没有团队和品牌,小公司拿地非常难。从开发角度看来,纯代建的商业模式面临瓶颈了。

据透露,绿城管理目前总共签约的项目有7300多万平方米,实际上开工建设是3882万平方米,也就是说还有接近3000万平方米的需要在下阶段开工建设。按照代建项目一般为4-5年周期匡算,这些项目储备足够绿城管理未来4-5年实现20%的复合增长。

绿城管理的定位是个代建公司,是提供一个商业代建、政府代建以及其他的一些服务的服务管理公司。易居企业集团CEO丁祖昱认为,中国房地产经历了三个阶段,包括土地红利时代、资本红利时代和管理红利时代。目前,中国房地产已经进入了管理红利时代,而绿城管理正是靠管理驱动的一家公司。

实际上,轻资产模式是有逆周期的,市场好的时候,所有的开发商甚至中小开发商觉得自己都可以造房子,反正房子开发完了就一抢而空;市场差的时候,他就需要专业的队伍来做,尤其是金融形势影响加剧的时候,这样的企业可能需要绿城这样的代建商做撮合服务,提供中间的征信服务。

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