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房企融资“太难了”招商蛇口靠五栋写字楼拧开“现金水龙头”

2019年09月11日 17:11来源:未知手机版

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原标题:房企融资“太难了”招商蛇口靠五栋写字楼拧开“现金水龙头” 来源:投中网

1 .REITs底层资产:5栋写字楼几乎满租

蠢蠢欲动2个月后,招商蛇口终于拧开了REITs这只“现金水龙头”。

今天,招商蛇口发布公告,计划打包旗下五栋写字楼资产赴港发行REITs上市。如成功发行,这意味着港交所将迎来第12支REITs产品;同时也意味着,在房地产融资如此艰难的环境下,招商蛇口又靠资产证券化多了一条“回血”之路。?

招商蛇口在公告中称,公司筹划拟通过境外控股子公司,在香港设立房地产投资信托基金,并在香港联合交易所有限公司上市。

而为筹备上市,2019年9月2日,招商蛇口旗下控股子公司招商局置地就已通过其香港全资子公司——荣腾企业有限公司(以下简称“房托管理人”),就拟于香港设立的招商局商业房地产投资信托基金(以下简称“CMC REIT”)向香港证香港证监会递交了认可申请。

如果香港证监会确认对于认可申请再无进一步意见后,房托管理人将向香港联交所提交CMC REIT的正式上市申请表格。

这也就是说,本次招商房托基金是由知名国有企业招商蛇口发起,其房托管理人则为招商局置地的间接全资附属公司。?

前文提及,蛇口招商本次发起的商房托基金是12支REITs产品,那么此前的11支REITs产品是什么样的情况呢?

公开资料显示,在香港资本市场已发行的REITs产品有11支,其中1支已退市。

在剩余的10支REITs产品中若是按物业类型分类,综合类物业6支、酒店2支、写字楼1支以及零售商场1支。

而在规模方面,据光大证券今年4月发布的数据显示,截至2019年3月末,亚洲市场上共有153支REITs,总市值2532.04亿美元。

其中,香港REITs的市值规模为413亿美元,排在亚洲市场第三的位置,是亚洲市场的重要组成部分。

截止今日收盘,11支REITs产品中,有5支REITs规模超过100亿港元。规模最大的是领展房地产投资信托基金,市值达到1820.8亿港元,规模最小的是开元产业投资信托基金,规模仅为15.6亿港元,相差100余倍。

但作为REITs市值表现只是大众关注的重点之一,REITs的底层资产重要性也不容忽视。那么,招商蛇口在本次的REITs产品中,底层资产又是什么呢?招商蛇口在公告中称,本次拟注入REIT的底层资产是位于深圳市南山区蛇口区域的四项商业物业,即新时代广场、科技大厦、科技大厦二期及数码大厦,蛇口花园城中心。?

据PropTech研习社根据公开数据统计,目前,在上述5项物业中,除花园城目前在可出租面积及具体租金方方面无披露之外,其余四项物业均已披露相关出租信息。而在已披露的四个项目中,其物业的整体出租率达96%左右,每日平均租金在2.7—6.4元/㎡之间。

2.万亿REITs市场:收益率跑赢恒生指数

近年来,房企意欲通过发行REITs进行融资的案件已并不少见,那么,REITs产品除了成为房地产商的一种低成本融资渠道之外,还有哪些魅力呢%3F

回报收益率是其中之一。

据光大证券统计,这些REITs累计投资回报率高于恒生指数。2005年末至2019年4月4日,恒生?REITs?指数的涨幅超过3倍,年化收益率?9.35%,高于同期恒生指数的年化收益率6.73%。

领展房地产投资信托基金是香港交易所上市的第一支REITs产品,2005年发行价为10.3港元,今日按盘价为86.45港元,收益超过7倍。

截止今日(9月3日)收盘,10支上市REITs产品,有8只收益率超过5%,甚至有两只收益率超过7%。要知道在如今余额宝收益率不足3%,不错的银行理财也就4%左右,也就P2P产品收益率或能与REITs一较高下了。

11支香港REITs产品收益率

香港REITs回报较高的主要在于物业布局合理以及租金回报不断上升。

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