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限购三年,成都楼市跨越了一个时代

2019年10月11日 13:08来源:未知手机版

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2016年10月1日突发的限购政策,为成都楼市下了一道“紧箍咒”,也开启了至今已有三年的政策收紧周期。限购调控这三年,成都楼市地价、房价、市场环境都发生了巨大变化,业内甚至调侃几乎“跨越了一个时代”。这一阶段呈现出以下三个特征:

第一,拿地难度增加:集体抢地潮背后,地价上涨速度不断加快。

第二,市场竞争度加大:各路房企涌入成都市场,新老品牌角力。

第三,价格试探性摸高:单价从1万到4万,房价天花板不断被打破。

难和易,就如硬币有两面,永远是相对的。在上一期稿件中,锐理君分析了在波诡云谲的行业中仍然保持“例外”的房企——奥园。(详情点击:《2019年全行业都在喊“难”?这家房企却是例外》)面对此番压顶式的考验,奥园以自成体系的“解题思路”在成都及周边城市布局了11个项目。

这家在2016年限购前夕入蓉的房企,完整见证了成都限购三年的变化,分析其战略布局与开发路径,也有助于行业了解过去、研判后市。

奥园有8个项目布局在成都中心城区

NO.1楼面地价“涨”声不断奥园以“快准稳”打破高价壁垒

土地市场的涨,说到底还是供需在起作用。锐理数据统计显示,2013-2015年,大成都通过拍卖方式成交的住宅用地楼面均价仅2000+元/㎡,但从2016年开始迎来大幅度增长,2017年达到7231元/㎡。2019年1-9月,大成都的楼面均价为5311元/㎡,继续保持在相对高位。

当购房者担心“六个钱包”不够用时,不少在这三年进入成都的房企也掏出了大价钱。如中南成华地块楼面价12900元/㎡,绿城双流地块楼面价10900元/㎡,金茂武侯地块楼面价17160元/㎡,禹洲锦江地块楼面地价高达18400元/㎡等等。 有企业选择高价出手,更多则在寻求打破“高价壁垒”,甚至采取“慢节奏”“降速”的开发模式。奥园的解题思路是:高速度与高质量须匹配,“快速反应、精准投拓、稳扎稳打”成为其布局的12字真经。

快速反应!

抄底潜力核心区域

奥园属于率先看到成都市场潜力和空间的房企之一,早在2016年6月就通过收购成华区大东展项目进入成都。彼时,成都的市场行情刚复苏,奥园进驻几乎就是“抄底”,而且是在炙手可热的中环区域。如今回头来看,近三年奥园在成都的土地布局战略可概括为三步:

2016-2017年,首进成都选择站稳脚跟,不急于规模扩张,为后期长久发展、冲击行业第一梯队打基础;2017-2018年,快速在东南西北四个方位落子,完成战略框架的布局,开始重点关注川内热门城市;2018-2019年,着重关注成都热门版块,继续扩大投资规模,提升产能和份额。

精准投拓!

招拍挂+收并购+合作开发“组合拳”

擅长收并购拿地是奥园能在成都快速发展的重要原因,有6个项目都是通过收并购方式获得。这种方式的优势在于,既可以避免在激烈的土拍市场拉高夺地成本,也能缩短项目入市前所耗时间,从而实现更大的溢价空间。 此外,奥园坚持独立开发与合作开发共赢的发展策略,既降低资金风险,又做强品牌与产品价值。目前,奥园与蔚蓝卡地亚就合作开发了城西标杆住宅蔚蓝卡地亚云墅,进一步提升了企业的市场占有率。

稳扎稳打!

跳出成都布局全川

当不少房企将川内二三线城市视作烫手山芋时,从2018年开始,奥园就全面推行“布局西南、深耕四川(楼盘)”的战略,在开拓成都疆土的同时,主动出击,积极向全川扩张。目前,奥园已分别落址广汉、南充(楼盘)和泸州(楼盘)打造了3个项目,刷新了当地人居标准。

NO.2市场成交总量居高不下奥园以“快出货+强供应”抢市场

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