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楼市"战疫":和非典没可比性 将取决于经济大环境

2020年02月14日 17:25来源:未知手机版

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和SARS期间的2003年楼市没什么可比性

在这场疫情中,关心楼市、讨论房价的人少了,这是一件好事。

一些专业号针对2003年的SARS期间楼市走势进行了回顾:

2002-2003年全国商品住宅成交面积(当月值)同比增速看,呈现明显的“倒U型”,2003年下半年与上半年相比,成交量同比增速下降11%。

2003年8月,国务院明确将房地产行业作为国民经济支柱产业,“救市”政策出台随后引发楼市过热,于2004年3月开始再次调控。

他们由此推导,为应对2020年经济下行压力,二季度开始预计新一轮政策措施,将刺激交易量回升。

业内甚至有一些比较乐观的看法是——疫情之下经济下行压力加大,政府可能会出台一些“救市”政策,比如放松之前严格的土拍政策、取消限购、降息等。总之希图借助楼市刺激经济。

但笔者认为,这只是一些人出于自身利益的“希望”。因为今年楼市最大的变量不在楼市本身。

笔者虽然没有经历过2003年的楼市,但根据这些年的从业经验,认为2020年和2003年还是有很大的不一样:

开发阶段不一样:2003年,正处于中国城市化的上升阶段,拥有大量的进城落户需求;2020年,中国城市化已经处在下半场,进城落户的动力明显不足了。

杠杆水平不一样:2003年,没有大批量的高周转开发商,普遍杠杆率较低;2020年,一二线城市基本都是高周转企业,停工停业,又没有了往年节后的“小阳春”,将面临很大的资金压力。

传播媒介不一样:2003年,售楼处只能“坐”销,报纸上打广告;现在线上看房、线上售楼处兴起,足不出户也能看房,但在短期内还是无法缓解销售压力。

更重要的是,2003年和2020年相比,中国的经济体量、结构,以及国内外政治经济形势等都发生了极大改变。

即便在非典期间,2003年仍保持着10%的增长。但2020年,根据任泽平团队的预测,即便最乐观预计,全年增速也就在5.4%。2003年的产业结构还是“二产”为主,多是大型工厂、大型地方“国企”,说白了停工停业,部分可以靠政府买单托底。但到了现在“三产”主导的2020年,影响最大的则是服务业,多数是民企、小微企业,没有人托底支持。

所以影响楼市最大的因素,是经济大环境。西贝董事长说“贷款发工资只能撑3月”;“外婆家”则称“持续停业,也只能支付2个月”;更有北京“K歌之王”与全体员工解除劳务合同。

这些餐饮、休闲场所即便开业,因疫情余震,也很难马上恢复以往的销售水平。这对原本就成本高企、人力密集型的服务业而言,无疑雪上加霜。疫情阴霾笼罩下,今年财富缩水甚至降薪失业,将是2020年大家面临的大概率危机。

关心楼市不如关心城市

当然不排除,可能会出台一些政策,让之前过紧的调控有所松动。但房地产并不能在经济大船外“独善其身”,它取决于两个外部因素:疫病的控制和经济的复苏。

这两点既取决于全国大环境,又会呈现出明显的城市分化。以前楼市新闻里动辄说“城市分化”,这个“城市分化”大多是从经济、规模而言的。一般指的是“一二线”和“三四线”城市的分化。但在这场疫情面前,我们也感受到了“城市分化”。这场分化和经济、规模没有必然关系,而是一座城市的管理水平。

2017年以来,有百余座城市加入“抢人大战”,仅2019年,全国就有超30个城市陆续出台新的落户政策。武汉是近年来“抢人大战”的受益者。2018年武汉市户籍总人口883.73万人,比上年增加了30.08万人。

武汉的高校数量80座,全国排名第三。2017年武汉加入抢人大战,明确表示未来5年要留住100万大学生,实施“百万大学生留汉”计划。2017年武汉户籍人口853.65万人,比上年增加19.8万人。2018年武汉继续优化落户政策,新建“长江科学城”“长江青年城”,筹集大学租赁房,大力引进人才。但疫情之后,会不会有一些“新武汉人”孔雀东南飞,在此打上问号。

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