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富力地产,船要沉了吗?

2020年07月22日 12:48来源:未知手机版

梦见宴席,武夷山简介,端午节的诗歌

富力地产,船要沉了吗? 2020-07-17 10:45:59 中访网 >7月,富力地产(02777.HK)宣告两个消息,一是终止回A之路,二是申请H股全流通获通过。消息喜忧参半,但市场的担忧情绪依然浓烈,千亿债务压顶的富力地产融资越发困难,大股东却在自谋生路。

不过,创始人张力和李思廉似乎不太在意外界的目光,两人早在今年4月将富力地产的物业管理资产腾挪到上市公司体外,交易作价为3亿元,被业界认为是“贱卖”。查阅富力地产多年公告不难发现,这并不是两人第一次在上市公司身上“揩油”,此前多笔交易均存疑点,但最终不了了之。

再细究下去,清流工作室发现张力和李思廉颇有多元化发展的目光,多年来在运营富力地产外,也在落力发展个人事业和家族企业。目前,张力帮助儿子张量孵化出3家已上市公司,另有一家地产公司等候上市,张力、李思廉二人在外也投资医疗、科技等多个行业的公司。

“随着债务越来越高,地产公司的风险也越来越高。创始人把轻资产剥离出来,等于给自己的家族一条救生艇。”香港汇生国际融资有限公司CEO黄立冲向清流工作室点出了富力近期资本操作的用意。然而,债权人、投资人和员工路在何方,恐怕也需两位合作多年的老伙计多加思量。

千亿债务压顶

李思廉一度被限制消费

继泰禾集团黄其森被限制消费,近期富力地产法定代表人李思廉也被法院下发限制消费令,市场一片哗然。富力集团在公众号上发布声明,称因信息沟通不对称造成误解,截至当日该案件已得到妥善处理,法院已撤销限制消费令。

据富力的说法,富力售房时会提供担保方案。即由上市公司替买家安排银行贷款,并且为其贷款提供还款担保。富力地产承诺,一旦买家未能支付按揭款,上市公司需代替买家偿还各项费用,并有权收回相关物业。

富力地产2019年年报显示,富力地产为物业买家获授按揭贷款提供担保,总金额高达850.42亿元。这个数据比富力地产为合营及联营公司借款提供的担保总额47亿元高出800亿元。公司表示,该类担保形成时公允价值较小,即使买家无法支付贷款,抵押房产的变现也可以覆盖贷款和罚金。

尽管后续富力澄清称系沟通不当造成误解,但市场的担忧情绪难以散去,千亿债务压顶的富力此时每一个动作都备受关注。

2017年200亿元接盘万达酒店资产后,富力一路高歌猛进,不断举债收购项目,尤其在旧改项目上投入颇多。但进入2019年,房地产融资收缩,加之公司销售目标未完成,经营活动现金流净流出超240亿元。

截至2019年底,富力地产总负债为3475.27亿元,扣除合同负债等无息的债务后,其有息负债高达1971.41亿元,一年内到期的就有622.71亿元,但账上现金只有229.04亿元。

实现资金流回流,性价比最高的方式是提高营业收入。但在今年的大背景下,富力回血显得更加困难。

截至2020年6月末,富力地产总权益合约销售额仅为510.6亿元,完成全年销售任务的33.59%。2017年以“摔杯”为号拿下的万达酒店资产,在2019年贡献了70.22亿元的营业收入,但因成本过高,最终亏损10.08亿元。在2020年的疫情背景下,依靠酒店拉升业绩也近乎无望。

首先嗅到风险的是最底层的掮客。

“我们从2019年5月开始就不收富力地产的商业承兑汇票了。”一位从事商业承兑汇票贴现业务的业务员向清流工作室表示,因富力地产债务过高,其商业汇票的承兑风险较大,目前业内同行大多不再收富力地产的票。几经询问,另一位业务员表示可以商谈,但提出了年化20%-21%的贴息率,高于同梯度的房企17%-19%的贴现率。

资本市场也在迅速反应,近日惠誉公告称,将广州富力地产股份有限公司的长期外币和本币发行人违约评级由BB-下调至B+。惠誉称,评级下调反映富力的去杠杆速度低于惠誉预期,及流动性较弱。

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