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警惕房地产金融演变成灰犀牛(2)

2019年05月20日 00:07来源:未知手机版

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房企的高杠杆模式、炒房客的违规贷款

庞大的资金体量,加上日趋复杂的融资体系,房地产金融之所以被监管部门频繁提及,在于本身蕴藏的风险。

2018年底,央行金融稳定分析小组撰写的《中国金融稳定报告2018》专项分析了房地产金融风险。该报告认为,房地产金融风险集中在三个方面,第一是房地产企业债务率较高,融资方式复杂;第二是居民购房存在违规加杠杆情况,如部分购房者利用短期消费贷款等渠道违规加杠杆;第三是房地产行业风险通过多种方式影响金融体系。

主要风险集中在房企,行业整体负债率近80%

一位不愿具名的研究员对《中国经济周刊》记者分析说: 现在的风险主要集中在房企方面,房企是去杠杆政策以来从未降过杠杆的行业,他们中的一部分人还很乐观,认为会赌赢政策,最后房地产又会被拿来救市。但实际上决定趋势的不是政策,而是房地产时代已过去了。

《中国经济周刊》记者统计沪深两市135家上市房企显示,它们在2015年、2016年、2017年、2018年的资产负债率分别为76.22%、76.8%、78.72%、79.81%,这4年呈现逐年增长态势,并没有因国内去杠杆的大环境而有所下降。

以2018年年报为例,*ST华业、鲁商置业、中南建设3家的资产负债率分别为98.39%、94.09%、91.69%,位居前三名。万科是负债最高的房企,也是唯一一家负债超过万亿元的房企,2018年底负债总额12929.59亿元,2019年第一季度攀升至13149.77亿元

关于负债问题,有开发商人士对《中国经济周刊》记者解释,房地产行业不同于其他企业,单纯看资产负债率的意义不大,真正反映开发商负债水平的指标是有息负债,也就是要偿还利息的债务。

金融杠杆助力,房企有息负债率越高,净利增长越快?

《中国经济周刊》记者分析国内2018年销售金额最大的5家房地产上市公司(中国恒大、碧桂园、万科、融创中国、保利地产等,以下简称 五大房企 )年报,似乎展示了这么一个规律:龙头企业越敢放杠杆,有息资产负债率越高,净利润增长越快。

2018年,五大房企净利润全部增长,中国恒大同时是年度净利润冠军,达374亿元,亚军碧桂园(2007.HK)达 346亿元,万科A(000002.SZ)季军338亿元。保利地产(600048.SH)连续多年20%稳步增长,在2018年净利润达到189亿元。融创中国虽排名第五,但年度净利润也达166亿元。

各企业增速都在20%以上,中国恒大(3333.HK)增长53%,融创中国(1918.HK)增长51%,排在最前列。

从平均时间看,房地产商拿地后的第二年开工建房,第三年形成销售回款,开始贡献利润。2018年的高增长,可能在三四年前就已播下种子。有息资产负债率越高,说明房企对外融资越高,扩张能力也越强。这一点,在五大房企的各项指标中得以体现。如,营收与净利润增速最快的恒大、融创,同时是有息负债率增长最快的企业,而增速相对落后的万科,则保持着最低的有息负债率。

2015 2018年的有息资产负债率超过30%的中国恒大和融创中国,2018年较2015年净利润增长分别是3.56倍和5.03倍。

形成鲜明对照的是恒大与万科。万科在2015年时曾为房地产老大,年度净利润181亿元,比中国恒大当年的105亿元高出79%,是融创中国的5.49倍(融创中国当时只有33亿元)。

可是万科数年来有息资产负债率一直在20%左右,经营杠杆低于中国恒大和融创中国,3年后即2018年净利润被中国恒大反超。

中国恒大2016年底的借款余额5351亿元,是当年净资产的12倍,当时,碧桂园、万科和保利地产都在2倍以下,融创中国也只有4.5倍。

如此高的借款,其中原因之一就是2016年中国恒大加码了拿地及建设速度。当年土地储备总建筑面积增幅约47%、增长了7328万平方米。万科当年土地储备建筑面积新增只有1892万平方米,仅为恒大当年拿地面积的26%。

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