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干货:房地产企业信用风险分析

2019年08月18日 13:40来源:未知手机版

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本文来自“轻金融”微信公众号,原出处为《债券》杂志,作者为高国华。

导读:未来,前期激进融资扩张的民营、中小、高杠杆房企资金链将更加敏感,需要重点关注这些中小发行人的信用风险。

自2016年四季度以来,随着我国一系列房地产调控政策的实施,房企融资持续收紧,城市间房地产销售分化加剧。由于房地产行业为资金密集型和高杠杆行业,具有其自身的行业特征,房地产行业拐点与其企业信用风险发生时点可能并不等同,未来需要重点关注中小发行人的信用风险。

严调控形势下的房地产市场状况

在房地产严调控政策影响下,我国房企融资持续收紧,主要体现在以下方面:房地产企业公司债发行、定增等股权融资监管加强,银行表内开发贷和委托贷款受到严格排查,表外融资的私募、资管计划投资房地产项目被叫停,房地产信托融资监管趋严,离岸美元债发行基本暂停,违规开展房地产信托业务受到重点检查,等等。

2017年初,由于上一年房地产市场的异常繁荣透支了后续需求,市场普遍预期2017年房地产销售同比增速将进入负增长区间,投资增速将下降至0~3%。但从前4个月房地产行业土地购置、销售和投资来看,实际情况却比年初想象的要乐观。

(一)按揭贷款实际利率仍维持历史最低水平,居民在房地产市场加杠杆仍未停歇

2017年1—4月商品房销售同比增速累计强劲增长15.7%,史上最严限购政策似乎并没有抑制居民按揭加杠杆买房的热情,尤其是三、四、五线城市,房地产成交和投资势头不减,一、二线城市房价环、同比增速回落缓慢,市场投资信心仍较强。

(二)房地产开发投资保持强劲,资金需求韧性较强

2017年1—4月,房地产开发投资保持强劲增长,同比增速为9.8%,创下2015年2月以来新高,同时房地产资金来源同比增速为11.4%,按揭贷款和定金同比增速仍保持较快增长。

(三)土地购置、房屋新开工等领先指标增长仍然强劲

2017年1—4月土地购置面积和成交价一路攀升,分别从2016年全年的-3.4%和19.8%飙升至8.1%和34.2%,新开工面积从2016年的8.1%反弹至11.1%。在销售、投资、土地购置、新开工等一系列指标超预期向好的背后,反映的是投融资需求整体仍然强劲(见图1)。

图1 房地产新开工、销售、土地购置同比增速 资料来源:Wind资讯、国泰君安证券研究

(四)城市间销售分化明显

在房地产严调控政策影响下,一、二线房地产市场成交销售额大幅回落,一线城市从最高80%以上跌至负增长-11.9%,而二线城市则从2016年同期的最高增速73%降至13%,带动新开工面积同比增速分别从2016年的5.8%和14.5%下滑至-0.2%和4.3%(见图2)。但三线城市销售和库存去化速度远超出预期,销售额增速维持在近30%左右的高位,对新开工的提振作用明显提升,2017年一季度新开工同比增速创下29%的高峰。

图2 一线城市房地产销售、新开工双双回落 资料来源:Wind资讯、国泰君安证券研究

房企融资结构分析

房地产业是典型的资金密集型和高杠杆行业。从房地产企业的资金来源看,主要包括国内贷款、企业自有资金、其他自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款、其他应付款等。从结构分布上看,国内贷款占比12%,自有资金及自筹资金占比28%,定金及预收款占比24%,个人按揭贷款占比14%,各项应付款占比18%,其他资金来源占比4%。

2017年1—4月,房地产开发企业到位资金4.72万亿元,同比增长11.4%,仍保持高位。其中,国内贷款8773亿元,同比猛增17%,创下2014年3月以来新高;自筹资金1.42万亿元,同比下降4.7%;定金及预收款1.38万亿元,同比分别增长21.7%和14.5%,相比一季度明显放缓;各项应付款8427亿元,同比增长5.9%,连续第4个月回落(见图3)。

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