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棚改熄火,看空碧桂园?( 附点评:2019年1—8月份全国房地产开发投资和销售情况)

2019年09月17日 02:44来源:未知手机版

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原标题:棚改熄火,看空碧桂园?( 附点评:2019年1—8月份全国房地产开发投资和销售情况) 来源:君韬复利

来源:雪球App,作者: 君韬复利,(https://xueqiu.com/1908154045/132857265)

$万科A(SZ000002)$ $碧桂园(02007)$ $阳光城(SZ000671)$

今年以来,棚改专项债已经发行了6763.13亿元,相比去年的3155.88亿元,大幅增加。这一数据,似乎与今年棚改计划的大幅缩减有所背离,棚改融资放松了吗?

看实际情况是没有放松的:

棚改资金主要有三种渠道,

一是财政拨款,

二是政策性银行贷款(很大比例通过PSL投放),

三是棚改专项债。

其中政策行贷款在过去是主要的资金来源,但去年国开行棚改项目审批权回收至总行,授信逐渐收紧,而今年PSL也已经连续4个月零投放,从这个角度来看,棚改融资其实难言放松。

另外,我们从投资额来看,今年1-7月全国棚户区改造完成投资6000多亿元,相比去年同期9900多亿元,确实是在缩减的。因此,棚改专项债的增发,或许只是资金来源的转变。

由于PSL本质上是央行创设的工具,因此通过政策行去投放时会增加基础货币。

而棚改专项债对货币政策的干扰会比较小,去年4月份财政部相关文件发布以后,棚改专项债便逐渐成为主流融资渠道,或在替代过去的PSL。

棚改专项债发行额走势(亿元)

那么地产的销售韧性到底从何而来?

虽然棚改退坡决定了后续三四线的下行趋势,但是棚改的两大特色导致负面影响更为平缓。

1)固有实施周期较长:一般实物安置施工周期为2-3年,货币化安置实施周期约为1-2年,考虑较长实施周期导致的平滑,估算2019年实际实际施工约461万套,较2018年实际开工626万套下降26%,则较开工计划的下行更为平缓。

2)棚改资金双重滞后:

a)棚改到位资金的滞后:棚改资金授信与资金到位间存时间差,如2018年末棚改累计已授信未到位的在途资金占比:山西40%、安徽28%、贵阳75%等;

b)棚改使用资金的滞后:拆迁户拿到货币补偿款后并不是马上形成购房行为,如吉林、辽宁、宁夏、湖南和湖北等5个棚改大省货币化安置落地率平均为58%,表明42%货币化安置户购房时间滞后,因而,棚改资金的双重滞后也导致棚改退坡负面影响更为平缓。

后续发展将会持续分化

要因为棚改回落看空碧桂园等三四线项目多的房企吗?

对比2017、2018两年棚改计划数,全国多数省份棚改规模同比减少,其中大体量的山东/河南、中等体量的浙江/江西棚改套数仍有增长;而前期体量较小的甘肃2018年棚改规模大幅增加。湖南、四川、陕西等中西部省份货币化安置比例较高,基本在70%以上,而东部、南部区域的省份货币化比例较低,广东棚改规模小只有0.67万套排名最后、货币化比例更不足20%。

碧桂园的土储主要集中于广东 江苏 浙江 ,目标一二线和目标三四线比例如下:基本为50%:50%

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