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上海楼市年终盘点之二手房篇|卖得比新房好,学区房最抢手

2021年01月04日 10:51来源:未知手机版

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转眼间,魔幻的2020年已经接近尾声,这一年,上海楼市成交如何?房价是涨是跌?哪些楼盘最受关注?相信是很多人都非常关心的话题。

今天,上海中原地产市场分析师卢文曦,为大家奉上2020年上海楼市全年盘点之二手房篇、土地篇,让我们一起来回顾过去一年,上海二手房、土地市场交出的成绩单。

成交表现优于新房,改善比重在增加

上海已经进入存量市场,市场活跃程度更能反映楼市温度。相对于新房市场稳步上行,上海二手房市场明显躁动。1、2月份受疫情影响,市场同样陷入封冻,但是随着3月全面复工、复产、复市后,市场开始强烈反弹。

5月之后,月度成交量没有低于2万5千套,9月、11月单月成交甚至超过3万套,如无意外,12月单月成交仍有可能触及3万套大关,市场的热度似乎回到了2016年。

多因素共振,下半年恐慌性入市

旧改给二手房市场带来新需求

首先,每年稳步推进的旧改,给二手房市场带来新的需求。上海今年计划完成旧改2.9万户,到年底,黄浦、虹口等地还在积极推进,不排除今年突破3万户的可能。不过目前实物补偿的方式,不一定每户都能接受,尤其是现在动迁房,越来越远离市中心,不少动迁户会选择货币安置。

这些安置户作为潜在的需求,80%会在一年内买房,据测算,大约一半安置户会选择购买二手房。如果某区域内近期有旧改,通常情况下,该区域或者周边区域的需求量会增加,尤其是小户型消化特别快。

置换需求增多

其次,今年新盘供应稳定,不少改善需求卖掉二手房去置换新房,因此二手房市场挂牌量充足、稳定。而购买新房需要认筹,没有足够的认筹金连参与摇号的资格都没有,因此房东出售的诚意度也较高。

周度新增挂牌量大部分时间稳定在1万套以上,最高峰可以触及到1.2万套/周,市场挑选余地多,尤其是优质房源也开始在市场流通,激发购买欲。

买涨不买跌

最后,第二季度后,全国楼市都开始复苏,周边城市比如苏州、杭州、南京等周边城市千人摇号等案例增多,市场情绪升温,同样也在刺激上海市场。

下半年交易一直处于高速奔跑状态,好房源越来越少。此时,房价指数也一路朝上,买涨不买跌的心态下,年末出现恐慌性入市。

上海二手住宅成交套数走势

(2019.1-2020.11)


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数据来源:上海中原地产

价格指数触底反弹,年末最高点收官

从中原二手房价格指数来看,和楼市交易节奏密切关联。第一季度受疫情关系,成交低迷,价格下坠。但在3月份触底后,随着成交恢复一路向上。

3月是今年最低点557点,也是2017年指数开始调整以来的最低点。11月份反弹到最高点,589点,超过了2019年的水平,最低点到高点反弹了6%。

中原二手房价格指数


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数据来源:上海中原地产

虽然指数抽象,但议价空间收窄到年末出现跳价,却是能感受到的事实。年初,因为交易不畅,总价300万元以内的房源议价空间普遍在3%,个别能接近5%。

但是随着疫情好转,成交开始活跃,上半年议价空间就收窄到1%以内。其他价位段的产品议价空间同样呈现收窄的趋势。到了年末,随着市场房源快速消化,房东跳价的案例逐渐增多。

此外,去化周期缩短,使得房东在价格谈判上处于优势地位。通常情况下,从挂牌到成交平均时间在3个月左右。但是今年下半年以后这一时间明显在缩短。一些刚需聚集区,比如江桥、真新等板块,总价200多万的刚需房源1个月左右就可以成交。

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