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年中已至,下半年楼市延续七月流火还是穏字当先?

2019年06月12日 14:21来源:未知手机版

老班章普洱茶

四月秀葽,五月鸣蜩,六月精阳。

按照房产周期规律,五月通常被视为是“小阳春”的结束,而反观郑州(楼盘),2019年端午前后,楼市却与丰收的麦季一样,处处弥漫着收获的氛围。

克而瑞数据显示,五月份郑州有20余个楼盘加推,近5000套房源入市,近七成楼盘的去化率在80%以上,六月份,预计还将有近40个楼盘集中入市…

2019已近过半,经历了“小阳春”的火,夏至将至,又到了一年中阳气最盛的日子,下半年楼市将延续七月流火,还是稳字当先?成了很多人关注的话题。

在回答这个问题前,让我们先关注近期的几个热点案例。

1

先看看,调控升级的苏州(楼盘)和松绑的珠海(楼盘)。一正一反,一紧一松,很微妙。

5·11苏州调控升级的导火索是,一周出了仨地王,楼面价首破三万,4月苏州土地出让金以156.3亿元冠绝全国,给原本就烈火烹油的市场再添薪火。

2019年楼市总基调是“稳房价、稳地价、稳预期”。而苏州却唱着“风一样的自由”就起飞了,也难怪会被问责。

在房地产已纳入地方考核体系下,苏州调控挥刀自裁,似乎在表决心,“苏州园区高新区新房3年限售,二手房5年限售”,并成为第一个递交长效机制的城市,更是公开表态“如不见成效7月再加码。”

无独有偶,近期表决心的还有西安(楼盘),在连续38个月房价上涨后,上周突然专项整治,15家房企被暂停网签,多个违规项目被处罚。

因户籍开放抢人大战,引发的房企重仓抢地大战,土地与市场频频“高潮”下,西安像极了另一个版本的苏州。

就在苏州研究如何加码时,珠海正伸展双臂唱起了“珠海欢迎你”,“允许港澳客和其他外地人购买一套新房”、“横琴、唐家、香洲交2万元开人才证明,形同金湾斗门的不限购。”

对于珠海这座三线城市而言,2017年“5年社保限购”有些过严了,主要是珠海本身IP太多,港珠澳大桥、横琴新区、粤港澳大湾区…房价一度来势汹汹。

如今,经过两年的主动挤泡沫,珠海的房价、地价、预期都稳健了不少,财政对土地的依赖度持续走低。

不知看到这里,您体会如何,苏州的调控加码其实只是升级限售,不是杀着更强的限购,而且只针对园区高新区,姑苏、太仓(楼盘)、昆山(楼盘)、相城的新房并不在列,调控谈不上严苛。而西安也只是专项整治,只要数据别冒头,问题就不大,就不会挨板子。

所谓一城一策,松紧有度,说白了还是一个“稳”字。

2

再来看看,6月6日东莞(楼盘)“终次报价”成为新的土拍报价规则。

简言之,东莞土拍不再是价高者得,而最接近所有终次报价的平均价,即是该地块的最终成交价,这样最直接的好处便是会限制“地王”的诞生。

事实上,东莞此次土拍新政与其近期过热的土地市场有关。

4月17日,中海地产62轮竞价后以14.38亿,力压30家房企夺得万江地块,楼面价约1.6万元,溢价高达75.79%,一举拉开东莞这波土地潮大幕。随后,万江地块再起波澜,多家房企以封顶条件提前锁定地块。

触发东莞“土拍新政”的直接原因,就是这一连串扎眼的“秒拍”事件,新政维“稳”的警示意味明显。

此举将淘汰风险高、杠杆高的开发商。有助于所有投标人基于市场对地块做出真实评价,这对一些供地较少的热点城市有很强的借鉴意义。

3

2019年楼市,宏观要稳,微观要活,我们对后市的判断依然是“稳”字当先。

1、在楼市调控上,虽然年初提及“一城一策,因城施策”,不少人还抱有乐观心态,其实2019年的调控在持续加码,今年前五个月,政策累计出台达到205次,远超去年同期的159次。

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