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保利地产“坎坷”路,营业收入出现负增长

2019年07月11日 01:32来源:未知手机版

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与2017年底提出要重回行业前三形成鲜明对比的是,保利地产在上市十二年之后,营业收入首次出现了负增长。同时,保利也是2017年销售额排名前十强企业中唯一一家营业收入出现负增长的企业。

根据保利地产发布的年报显示,公司2017年实现营业收入1463.06亿元,同比减少5.46%。保利地产年报称,2017年营收下降主要受营改增及项目结转区域结构影响。而保利地产董秘办对和讯网的解释是,结转项目结构差异指的是,区域分布特点不一样,虽然某区域结算面积有增长但单价略有回落,这跟项目所在地方当时售价有关。

但从区域来看,2017年,在保利地产全国七大片区中,主营业务在五大片区的营业收入都是负增长。其中,华北区域营业收入下降幅度最大,同比下滑近4成。而在华北区域城市中,北京的营业收入直接从140.35亿元减少至33.54亿元,大降76.1%。

(数据来源:保利地产2017年报)

按照2017年12月保利地产董事长宋广菊在股东大会上提出的目标,保利地产要在三年内冲击行业前三,但如今,仅从企业年度销售金额来看,保利地产距离排名第三的恒大,仍存在近2000亿规模的差距。

逆水行舟,不进则退。在这样的生存环境之下,留给宋广菊和保利地产达成目标的时间和空间还有多大呢?

拿地成本占销售额9成 负债率上升

保利地产冲击规模的 野心 在2017年年报中也有所体现。2017年,保利的销售费用、管理费用和财务费用等三项费用均在增长,增幅分别为9%、25.52%和7.07%。

(数据来源:保利地产2017年报)

保利在年报中解释称,管理费用的增加是因为公司规模扩大,管理支出增加,财务费用增加是因为有息负债增加。

一项更为关键的指标是,保利2017年经营活动产生的现金流量净额骤降至-293亿元,同比下降186.03%。而在前两年,这一数字均为正值,2016年账面显示现金流为341亿元,2015年为178亿元。

(数据来源:保利地产2017年报)

易居研究院智库中心研究总监严跃进分析,现金流为负主要是因为保利在2017年拿地方面的加速导致。不过,在如今房企都在强调现金流和回款率的重要性时,这一负值还应引起保利的警惕和重视。

2017年保利共拓展项目204个,新增容积率面积4520万平方米,总成本2765亿元,同比分别增长88%和128%,拿地金额占2017年销售额的近9成,而在2015年和2016年,这一占比分别为4成和5成。

在城市拓展方面,根据年报,一二线城市的拓展面积和金额分别占比63%、82%,同时保利也加大了核心城市周边三四线城市的深耕、渗透。由此带来的业绩贡献结果是,一二线城市贡献度占比为82%。三四线城市的销售占比提升10个百分点至18%。

截至2017年底,保利地产的待开发土地储备面积9090万平方米。不过,土地储备的增长和融资需求的增加也带来负债率的上升。保利去年资产负债率和净负债率分别从2016年的74.76%、55%上升至77.28%和86.45%。

与此同时,保利的周转率相较前两年也出现了下降趋势,从2016年的0.36下降至0.25。董秘办对此回复,整体随着企业规模的扩大,总资产增长速度比较大,这个也是比较客观的现象,公司也对资产周转非常关注的,至于2018年的周转情况,现在也无法给一个预测。

留给保利的空间还有多少?

一系列财务指标走弱的背后,支撑的是保利地产冲击行业前三名的 野心 。

为达目标,保利也在对 前三名 进行分析,而后 借鉴 发力。去年底的股东大会上,宋广菊分析,目前前三房企能快速发展原因有三:第一,重点一二线城市调控,资金流向了碧、恒长期坚守的三四线城市,其亦因此获得了市场红利;第二,民营企业机制较为灵活,可通过跟投、高薪制度聚拢人才;第三,产品标准化。

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