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冯仑的后开发时代房地产

2019年08月18日 10:01来源:未知手机版

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> 在减持万通地产之后的三年里,冯仑将主要精力投注到御风集团旗下的大健康不动产,又一次以战略领先的姿态开启了后开发时代的房地产业务。

谈及名气,鼎盛时期的万通地产曾一度杀进房企排行榜“盈利十强”。冯仑本人,更是作为地产圈知名IP,与任志强、潘石屹等业内大佬因论道行业金句频出,从而长期占领各大媒体头条。

御风集团,作为万通地产的控股公司,虽不如万通般所为人所熟知,其成立的时间更久远、涵盖的业务范围也远不止房地产。

从“身体年龄”来看,御风的岁数更年长。1991年,冯仑和王功权等创立御风投资(其前身叫海南农高投公司),两年后成立了万通集团。而从“心理年龄”来看,御风的“骨骼”与“经络”却正值壮年。谈到御风当前的主营业务,冯仑将其清晰地总结为四大板块:大健康不动产、房地产科技文化传媒、以及智慧安保。

既便脱离了万通地产的实际运营,房地产生意仍然是御风集团的大头。而随着地产行业从“开发时代”转为“后开发时代”,冯仑将各大房企的转型幽默地称之为“胖子”转身。

“幻想一个大型地产公司两三年就转型,五年再创奇迹,在地产行业是不可能的。地产行业的转型就像胖子转身,非常慢,分成微转型、小转型和大转型。微转型就是专心做住宅,要么产业化,要么专注于某一细分产品。小转型就是转型不转行,大转型则是转型也转行。”冯仑说。

御风房地产板块的转型,则很大程度是围绕着一切跟「房子」有关的业务开枝散叶,属于小转型。

“后开发时代的房地产行业的竞争将主要聚焦于运营和资产管理,暴利和挣快钱的时代一去不复返。”冯仑坦言,“今后我们做房地产的打法必须跟以前不一样。现在我们的策略是做极致化单品,快速迭代。”

冯仑以他的健康公寓产品梧桐公寓举例说,这类产品不同于传统的地产开发,拿地、盖楼、销售。传统的开发还有可能涉及到后期的造城、造镇、建园区,这一过程中资金沉淀时间长、政商关系复杂,制度性成本极高。

现在摆脱这一切,采用“极致化单品+快速迭代”的模式,则是由公司的专业团队从其他公司进行项目收购,再针对其所在地,“靶向”定制出独具特色的产品,引进国际健康空间的标准(七大类115项指标),努力使健康空间的体验和服务做到极致和完美。“我们一栋楼、一栋楼地来,这样不仅降低制度性成本,还能有效地管控风险。我们每一个项目都有独特的财务模型,按照国际上通常的模型去做,十分安全。”冯仑称。

按照这一战略,御风还推出了康养社区(三亚、台北),疗愈系酒店(「风马牛·不是居」,包括禅+时间、禅+雨、禅+沙、禅+雪、禅+声音、禅+田等)和盈孚联合诊所(医疗中心)。在冯仑看来,这种“极致化单品”的策略风险可控、盈利可期。

冯仑补充道,无论是健康公寓、疗愈系酒店还是康养社区,任意1-2个系列都可以单独上市,未来都还能够利用品牌本身溢出的影响力,进一步拓展在品牌输出和资产管理费方面的收入。

从另一方面看“我们一栋楼一栋楼地来。万一其中哪一栋楼做得不好,那就直接扔了。谈不上壮士断腕, 从大盘子来看,整体并没有多大损失。”冯仑坦言。

作为国内首倡房地产的“美国模式”第一人,冯仑的眼光还在于要由全能开发商转化为以细分领域能力见长的专业地产投资、开发和运营公司。

因此,“后开发时代的开发商们,将不再是人们传统观念里认为的 ‘有钱人’,而是要成为 ‘手艺人’。我们盖的房子能否卖得好,取决于这个固定的盒子空间能否最好地满足客户的需要,所以造房子是门手艺活,要做就得做出极致化的单品。”冯仑表示。

干了一辈子房地产,在冯仑看来,房地产虽然是一个传统的、旧行业。但是围绕「房子」这个盒子可探索的业务领域仍是星辰大海、一望无际。中国商报/中国商网

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