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疫情对于楼市的影响:慌张之时即窗口期

2020年02月14日 17:25来源:未知手机版

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文 / 刘德科(德科地产频道总编辑)

新冠疫情对楼市的影响,到底会到什么程度?

SARS暴发的2003年,楼市先冷后热;从全年来看,无论哪个数据,都是增长的,甚至比此前两年增长得还要猛一些。

今天的中国,无论是经济体量还是房地产规模,都是2003年所无法比拟的。所以,我们不能简单地拿2020年的新冠疫情跟2003年的SARS做对比,不能简单地得出结论说2020年新冠疫情消散之后房地产还会爆发。

只跟2003年对比是不够的。在过去二十年中,一共有三个年份发生了超级利空事件——

2003年:SARS;

2008年:美国次贷危机;

2014年:中国楼市高库存。

我们重点分析一下这三个年份的房地产市场表现,及其后续影响。

这三个利空年份,遵循了同样的规律:当年住宅价格滞涨(或相对缓慢),次年暴涨。

其中,以2008年最为典型:2008年全国商品住宅价格同比下跌1.90%,但2009年却暴涨24.69%(可以参照一下,从2000年至2019年的年均复合上涨率是8.57%)。

为什么会出现这样的先抑后扬?至少有这么两个主要原因:

1.被抑制的需求,获得了补偿性爆发

2.利空之后出台了“救市猛药”

我们来看看这几个利空年份(再加上壮烈抗洪的1998年),迎来了哪些救市猛药——

1998年抗洪之后:出台住房制度改革,取消福利分房,全面启动商品房;

2003年SARS之后:国务院出台18号文件刺激房地产;

2008年次贷危机之后:四万亿计划;

2014年高库存之后:楼市去库存政策。

SARS是在2003年6月份消散的。当年8月31日,国务院下发《关于促进房地产市场持续健康发展》(国发〔2003〕18 号),推出二十条刺激政策,开宗明义地承认房地产业关联度高,带动力强,已经成为国民经济的支柱产业。

你可以觉得,2003年房地产市场才刚刚兴起,出台这样的刺激政策很正常啊;但是不要忘了,在举国抗击SARS之前的2003年一季度,新华社等央媒连续集中发文探讨房地产市场的“泡沫论”——即房价有泡沫。

此后的2008年与2014年,也是基本如此:先严厉调控,在遭遇利空事件之后,用“救市猛药”进行刺激。

2020年暴发了新冠疫情,也会遵循这样的规律吗?过去这样,不代表着未来也这样啊。对,未来未必会机械地重复过去,但我们首先要看清此后至少十年中国房地产的基本趋势:

中国的城市化进程仍在继续:每年仍需提高约1个百分点的城市化率;

中国的土地制度很难改变:土地财政规则基本变不了,重工商抑住宅的用地规划理念基本变不了;

在这两个基本面不变的前提下,新冠疫情虽然抑制了一时的需求,但大概率还是会带来此后的行情井喷。

或者换个表达:现在房地产行业的普遍共识是,全国商品房15万亿元销售规模,将维持十年;在这个共识之下,新冠疫情虽然抑制了一时的需求,但大概率还是会带来此后的行情井喷。

那么,新冠疫情之后,房地产市场会有刺激政策吗?

在讨论这个问题之前,我们先要大致评估一下:不同利空事件对于楼市的不同冲击烈度。

2003年SARS疫情:主要是突如其来的天灾;

2008年美国次贷危机:主要是突如其来的人祸;

2014年中国楼市高库存:日积月累的病灶。

仅仅从历史数据来看,金融危机对于楼市的杀伤力,相比之下是最大的;

我们还可以用标杆房企万科的历年销售额,来感受一下这种感觉——

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