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张玉良得与失 绿地地产营收增速放缓与保守2019

2019年08月07日 00:39来源:未知手机版

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观点地产网 如果从房地产销售额来看,绿地或许与房企第一阵营渐行渐远,当碧万恒纷纷迈过5000亿关口时,绿地还在朝着4000亿努力。

不过,作为一家典型的多元化房企,单一地产业务已不足以看清绿地的全貌,过去几年间,张玉良逐渐打造出不同于传统房企的绿地结构,当然,其中有得也有失。

4月22日,绿地控股发布2018年年度报告及一季度报告。不停地加大多元化业务,对外扩张仍是其主旋律,与此同时,居高的负债、盈利能力,以及两者如何平衡也受到资本市场的审视。

年报数据显示,2018年,绿地全年实现营业收入3484亿元,同比增长20%;利润总额243亿元,同比增长26%;归属于母公司股东的净利润114亿元,同比增长26%;净资产收益率增至17.14%,同比增加13%。

财务方面,截至2018年末,绿地的有息负债余额为2689亿元,较年初减少71亿元,同时期内绿地持有货币资金约810亿元,净负债率为171.83%,较2017年的206%有所回落;另外,经营性现金流量净额连续两年回正,达到422亿元。

地产营收占比低于50%

无论是早期的汽车、能源业务,还是如今的基建、商贸业务,不断变化的多元化常常令外界对绿地充满质疑。而从数据直观来看,2018年,作为绿地主营业务的房地产板块营收占比已低于五成。

年报显示,2018年绿地全年实现合同销售金额3875亿元,同比增长26%,实现回款2968亿元,回款率77%。其中,9个区域事业部销售金额突破200亿元,其中3个突破300亿元,业绩贡献率24.5%。

同时,期内绿地房地产营业收入1615亿元,同比增长不到两位数,仅有7.30%,占主营业务收入3443.46亿元的比例为46.89%。

另一方面,绿地的大基建产业则保持快速发展势头,报告期内共实现营业收入1481亿元,同比增长41.33%,新签合同金额3162亿元,同比增长63%。

而在绿地2018年终提出的战略规划中,2020年大基建产业目标经营收入超过4000亿元,占据整个集团的半壁江山。

尽管营收表现相当,但就毛利率而言,基建依旧是绿地整体业务中相对较差的一部分。

数据指出,2018年绿地的房地产业务毛利率提升至27.01%,而基建毛利率仅为3.72%,同比减少0.03%。

其他多元板块中,随着近几年大金融业务的发展,2018年绿地金融实现利润总额25亿,同比增长25%,毛利率达到100%。

按区域来看,华东仍是绿地营收的主要贡献区域,达到2017亿元,此外,西南、西北、华南、华中、华北则分别贡献707亿元、301亿元、248亿元、228亿元和103亿元。

值得一提的是,尽管2018年以来房地产行业处于寒冬,但土地市场回归理性,对房企而言也是扩大规模的重要时机。

报告期内,绿地全年累计新增118个项目,新进城市30个,新增权益土地面积2149万平方米,权益计容建筑面积4337万平方米,权益土地款814亿元。

另外据年报披露,截至2018年末,绿地尚有5977.39亿元的存货余额,以及预收账款3382亿元。

尽管如此,绿地2019年的目标却显得相对保守,营业收入超过3950亿元,利润总额超过267亿元,同比仅分别增长13%和10%。

入局董家渡与规模之渴

虽然目标保守,但无论在拿地还是销售上,绿地的扩张趋势延续至2019年,规模仍是悬在房企头上的达摩克利斯之剑。

一季报显示,期内实现合同销售金额694亿元,同比大幅增长43%;合同销售面积599万平方米,同比增长45%;回款563亿元,回款率81%。

不过从过往的表现来看,绿地一季度的表现往往是全年最差的时期。报告显示,2018年1-4季度,绿地分别实现销售486亿、1141.21亿、1042亿和1205.41亿,其中一季度的回款率更是高达120%。

增量方面,期内绿地累计新增项目25个,计容建筑面积902万平方米;总地价284亿元,新增货值近1350亿元,按货值计算,约64%的项目位于一二线城市及其周边直接辐射区域。

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