位置:房产观察网 > 旅游地产 > 正文 >

机构:预计年内房地产投资温和下行 企业利润相对稳定

2019年08月19日 06:57来源:未知手机版

博狗网bodog.vip,北京顺丰快递网点,365超市订货网

报告要点

上半年房地产投资的主要支撑在于施工环节投资和土地购置费。短期内建安投资有望保持平稳,土地购置费将继续走弱,预计年内房地产投资温和下行,企业利润也相对稳定。在政策收紧,销售回款走弱,房企现金流边际恶化的情况下,明年的开工和投资或有较大隐忧。如果进一步走弱的趋势在拿地、销售、投资、开工等数据上得到验证,届时利率下行的动力或将有所增加。

上半年房地产投资的主要支撑在于施工和土地购置费。上半年房地产开发投资累计同比增速为10.9%。拆分来看,施工环节对应的建筑工程投资(累计同比9.4%)对房地产开发投资的贡献大约在5.3个百分点,土地购置费(累计同比24.2%)的贡献约为7.1个百分点。设备工器具购置投资也有正向的拉动,但由于占比较小,作用不是很明显。而与竣工关系较为密切的安装工程投资(累计同比-24.2%)对房地产开发投资的贡献为负,向下拉动约1.86个百分点。

拆分房地产投资,其中建安和设备购置投资短期稳定,明年大概率走弱。房地产开工强、施工弱的格局保持了3年,意味着后续的交房和竣工压力不断累积,因此出现了当前开工走弱,施工回补的现象。从这个角度来看,这一轮施工目前仍有较强的支撑,短期走弱的可能性较小,而竣工的回升短期内也会带动安装工程投资反弹,短期内建安投资仍将相对稳定。但是在新开工持续走弱的情况下,施工中长期增长的动力不足,预计增速下行的拐点出现在今年四季度或明年的可能性较大。

土地购置费大概率延续回落的趋势。今年的土地购置费主要是去年拿地的费用在支撑,这部分因素将在年内自然回落。到目前为止,今年房企拿地的增速对土地购置费而言是较大的负贡献,在政策收紧,销售走弱,现金流边际恶化的情况下,年内房企拿地意愿预计难有起色,土地购置面积保持大幅收缩趋势的概率较大。综合这两个因素,今年的土地购置费增速仍将是不断回落的趋势,预计对全年的房地产投资的支撑有限。

总体而言,房地产投资年内或将温和走弱,预计明年压力较大。土地购置费对全年的房地产开发投资的支撑作用将明显趋弱,今年的房地产投资在建安投资(施工和竣工)的支撑下,虽有温和走弱趋势,但预计仍能保持相对稳定,而明年的开工和投资或将面临较大的压力。

回到利率市场的策略上来,我们发现利率与房企拿地的相关性较强,经济预期和资金需求或许是二者之间的纽带。当前的10年期国债收益率点位实际上已经包含了对房地产市场的悲观预期,房企的资金需求也已经受到了一定的限制。在房企拿地的降幅不出现大幅扩张,房地产投资不出现失速下行的情况下,单就房地产市场来看,很难对利率产生趋势性的影响,我们也认为年内出现上述情形的可能性不大。但是,在政策收紧,销售走弱,房企现金流边际恶化的情况下,今年年底或明年房企的开工和投资或有较大隐忧。如果进一步走弱的趋势在拿地、销售、投资、开工等数据上得到验证,届时利率下行的动力或将有所增加。

正文

7月经济数据公布,尽管房地产相关指标变化较小,但是在政策的严控之下,房地产投资的走弱或许只是时间问题。1-7月,全国房地产开发投资同比增长10.6%,房屋开工、施工、竣工面积同比增速分别较前值变动-0.6%、+0.2%和+1.4%,新开工温和走弱,施工仍在温和抬升,竣工仍处于大幅收缩阶段,新开工和竣工之间的背离仍然没有明显的收窄趋势。在政策严控房地产融资的环境下,房企拿地保持低位,施工环节的支出和土地购置费的余温是今年上半年房地产开发投资增速保持稳定的最重要支撑因素。未来施工和竣工趋势如何,今明两年的房地产投资增速将如何演绎,房地产的哪个指标与利率最为相关?本篇报告将予以解答。

一、房地产投资将如何演绎?

房地产开发投资主要来自建筑工程投资和土地购置费。房地产开发投资完成额分为四个部分,建筑工程、安装工程、设备工器具购置、其他费用。四项投资的占比大致如下:建筑工程投资常年占比55%以上;安装工程投资占比一般不超过10%,均值在7%左右;设备工器具购置投资占比一般不超过2%;其他费用占比一般在20%-40%之间,上半年占比约为38%。以上四项可以大致分为两类,前三项是与开工、施工和竣工相关的投资。最后一项其他费用主要由土地购置费构成,往年占比通常在60%以上,今年占比已经接近90%。由此可见,对房地产开发投资影响最大的主要是建筑工程投资和土地购置费。

本文地址:http://www.house31.com/lvyoudichan/35182.html 转载请注明出处!

今日热点资讯