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楼市凉凉是个「伪命题」?「炒」楼还能致富吗

2019年08月19日 10:07来源:未知手机版

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原标题:楼市凉凉是个「伪命题」?「炒」楼还能致富吗 来源:财华社

楼市凉凉似乎永远是个“伪命题”。在众多行业里,房地产永远是被调控的那个,但越挫越勇的房地产行业“逆周期”穿越能力早已被专业人士肯定。

如今又逢调控收紧,且7月30日中央政治局会议定调,“不拿房地产作为短期刺激经济的手段”。一切迹象表明,这次调控堪称房地产行业“史上最严”的一次。

在这种背景下,行业还会有转机吗?房企们怎么办?靠“炒”楼还能致富吗?

7万亿开发投资,房地产行业跑赢固定资产投资

统计局于8月14日公布一系列经济数据。数据显示,固定资产投资增势稳定,房地产行业仍然一枝独秀,领跑固定资产投资。

2019年1-7月,全国共完成固定资产投资(不含农户)348892亿元,同比增长5.7%,增速比上半年回落0.1个百分点,比去年同期加快0.2个百分点。

其中,制造业投资近三个月有所回升,增长3.3%,增速加快0.3个百分点。基础设施投资同比增长3.8%,增速有所回落。

与之相比,房地产投资继续保持强劲增长。1-7月,全国房地产开发投资72843亿元,同比增长10.6%,增速比1-6月回落0.3个百分点。其中,住宅投资占房地产开发投资比重为73.4%。

除继续持高增长外,房地产投资完成额也占到固定资产投资20.88%的比重,这一数据也优于2018年同期18.68%。

事实证明,房地产行业再次打破2018年底市场的悲观预期,一波三折的走出新行情。

政策屡念“紧箍咒”,房企拿地热情锐减

在严厉的房地产调控措施之下,房企拿地势头减弱。统计局数据显示,房企拿地面积与价款同比全线下跌。

2019年1-7月,房企购地面积9761万平方米,同比下降29.4%,与1-6月比,降幅扩大1.9个百分点。今年前7月,土地成交价款4795亿元,同比下降27.6%,降幅与上半年持平。

土地市场是从何时“量价齐跌”的?而上述宏观数据反映到房企身上又是怎样的情形?

从克而瑞数据看,土地市场量价齐跌还是从7月开始的。受监测的31家典型房企7月新增总建面3377万平方米,与6月环比持平。新增土地成交价1811亿元,环比微降2%。

克尔瑞分析认为,从31家企业表现看,7月份,约有60%企业拿地力度低于1-6月平均水平,拿地金额更是远低于上半年平均值。

其中,龙湖、世茂等房企7月拿地明显放缓,单月拿地金额较1-6月降低70%。在此情形下,仍有不少房企逆势扩张。万科、中海、金茂就属于后者。

土地是房企的命根子,一旦不能持续补充土储,意味着房企在三年两年内卖光自家储备,未来就没有余粮了。调控狠不狠?狠且有用。

哪些房企有土储优势?

俗话说“上有政策,下有对策”,房地产开发商也就久经政策考验。很多房企嗅觉灵敏,早就在这番“暴风雨”来临之前做好准备。

比如,今年上半年趁着信贷宽松,很多房企都突击拿地。克而瑞数据显示,今年1-6月份,百强房企新增土储建面比2018年拉升近10个百分点。

此外,还有很多房企在财报中表示,不怕吃老本。眼下公司土储足够未来多年发展之用。融创就在2018年财报中这样说过。

那行业公司究竟谁有土储优势呢?这个衡量标准肯定是多方面的,首先从土储数量看,龙头房企有绝对优势。

克尔瑞数据显示,2018年总土储过万亿的企业有8家之多,有万科(000002-CN)、保利(600048-CN)、融创等,这几家也是TOP10排行榜常客。

方正证券研报认为,基本上房企土储充足度达到2年以上的,短期风险都不大。2018年主流房企土储充足度的平均值为4.26。其中,融创8.48位列第一。

这意味着如果按照2018年销售面积,那麽现有土地储备至少保证融创在未来8年内有充足的销售存货。

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