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专访李军:绿城管理要构建代建行业壁垒

2019年11月17日 03:24来源:未知手机版

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观点地产网 在进入绿城的第十五个年头,李军的头衔变成了绿城管理集团的总经理,这家在去年9月23日才正式挂牌成立的公司,极有可能成为绿城未来利润的主要来源。

对于绿城过去的每一个重要时间节点,李军总能如数家珍地一一道来。在正式掌管代建业务之前,他负责着绿城房产集团的内控,包括标准化和运营管控。

不事张扬却暗藏锋芒,作为老绿城人的李军此前鲜少出席活动和接受采访,网络上所能搜寻到关于他的个人言论和影像更多是停留在温州项目操盘期间。也许正是这段经历,让其成为了接管绿城代建业务的人选。

绿城在变,李军也如此。对于过去自己的作风,这位职业经理人甚至用上了 封闭 一词。他在4月18日接受观点地产新媒体专访时透露,自己的微信好友不过七十余人,但在新的岗位之上,他要学着去与更多人打交道。

从开发商到服务商,在完成角色转换后,李军正带领着绿城管理开创代建行业的4.0版本。在今后很长一段时间内,绿城管理的团队将不断建立自己的行业壁垒。

虽然很多开发商都声称自己可以做代建,但我们之间的定位是不一样的,我们会聚焦更高层面的代建4.0业务模块。

代建4.0版本

从最初的政府代建算起,在过去数年整个行业先后经历了商业代建、资本代建的2.0和3.0版本,但眼下绿城正为之努力的是要创建行业的4.0版本。

我们现在做的代建4.0概念会更进一步,如果一定要把它用一句非常时尚的话来说,就是平台概念。绿城管理对产品本身,对委托方的诉求,对市场以及后台的产业链整合能力会更强。

换句话来说,绿城代建4.0将是一个上下游产业链的联动,这与过去做代建时仅考虑从委托方单向收费不同。 其实更多时候是要搭建一个平台,在这个过程当中,绿城管理跟所有参与者都是一个共赢关系,同时又是相互收费的关系。这样,在市场好的时候大家共同发展,市场不好的时候,可以抱团取暖。

在李军的界定中,代建4.0往深层次讲有两个核心要义,一方面是取得委托方的信任,而信任来自于整套运营体系、服务体系和收益率保证。因此,在绿城的代建4.0中,收益是带有对赌机制的。

也就是说,委托方将项目交给绿城管理,会设定一个收益预期,如果最终没有达到收益目标,绿城管理将不收取服务费。但如果有超额利润,代建方将按照一定的阶梯比例参与分红。

另一个要义则在于下游模块的组合,包括把绿城既有的供应链整合进来,在保证充足业务量的同时,取得价格成本上的优势,进而也为代建项目提供更长周期的服务。

不过,李军也直言,并非每一个项目都会进行对赌,比如北京、上海这样的一线城市,我们赌赢的概率会更大一些。

绿城管理集团代建项目的产品结构和合作模式各有不一样,我们做过一个内部的数学模型,能够保证这个公司是安全的。

一旦在对赌中发生一些重大问题,绿城管理现在也有一套基金体系来应对。李军透露,公司也在做自己的品质保障基金、地产基金。这个基金有社会成分,绿城管理作为GP及发起人共同来做,当中中交也会提供一些支持,因为央企获得资金的代价要便宜很多。

当然,推动4.0版本的成型,绿城管理也有功利性的诉求,因为这个标准一旦定好之后,代建的门槛就会设好,这个行业壁垒也会形成,届时代建将不再是简单的谁都可以玩。

但李军也强调,4.0的成型需要一定时间,同时也会有失败的可能性。 因为这里涉及的内容很多,整个开发产业链上每个环节风险点很多。或许哪个环节发生一个很小的事情就会引发蝴蝶效应,导致出现很大的问题。

步伐太快的焦虑

在去年绿城管理集团成立的那场发布会上,宋卫平提出的目标是,到2018年管理项目要达到80个。

但显然,过去半年多,绿城管理集团的发展速度已经超出了原先的预期。李军透露,绿城管理集团现有代建项目65个,这段时间的发展速度超过我们的预料,现在感到有些焦虑。

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