位置:房产观察网 > 旅游地产 > 正文 >

专访李军:绿城管理要构建代建行业壁垒(4)

2019年11月17日 03:24来源:未知手机版

电脑网速慢是什么原因,河北师大实验中学,雷武九天

所以,绿城管理的产品结构和合作模式各有不一样,我们做过一个内部的数学模型,能够保证这个公司是安全的。如若对赌中发生一些重大问题,我们有一套基金体系来应对。

房地产开发最主要的问题就是资金,如果项目现金流出现不匹配,我们可以引入金融资源,譬如地产基金,把这些环节打通后再整合手中品牌、专业团队、产品体系、后台支撑体系等各方资源,把这个项目继续做下去。

观点地产新媒体:代建行业的趋势会逐渐偏向服务领域?

李军:这是肯定的。代建服务是一个必然趋势,我们不会去改变原有房地产行业游戏规则,无非是服务剩下的一批小而散的开发商,瞄准的是细分化市场,因为我们是纯粹的服务商。

未来资本市场为什么对我们的估值比较高?因为他们看到中国资本市场接轨欧美市场的趋势,比如房地产基金、REITs这些新的房地产金融产品出现后就需要交给比较靠谱的企业来管理,而我们正好全程参与整个项目管控,风控会比其他企业做得更好一些。

当然,地产基金也可以投给我们直接去找项目,或者是投给我们在管项目,可能双重保证会更好,未来会把这条线给打通。

这样看,绿城管理的代建逻辑构建过程是从私企到国企再到资本市场的转变,甚至向政府城市更新范畴接轨,脱离原先纯粹项目代建。

观点地产新媒体:在政府代建、商业代建和资本代建的三种业务模式中,绿城管理目前占比较大的是哪一类?

李军:在现有代建项目中,更多的是商业代建,就是我们全案代建,其中包括绿城品牌、团队、产品及销售,涉及从前端设计开发到最后物业服务。但是,我们现在不断增加资本代建规模。

观点地产新媒体:未来更倾向这一模式?

李军:是的。第一,这是我们有意识选择的;第二,中国房地产差不多走到这一步。

在资金寻找投资标的时,房地产行业还是能有比较好回报的领域,相对来说资本更愿意投资类似我们这样企业打造的项目。未来我们会更多为这些资本去服务,越来越倾向于服务商。

我们现在还没有能力去做到300个甚至500个的规模,所以必须增强后台的实力,会建立一套认证体系,慢慢地把身份从原先自己在管现场的人中脱身出来,变成在管供应商,恰如美食界的米其林餐厅认证。

绿城是做豪宅出身的,有自己的品牌、团队及供应商资源,我们会认证这些参与的所有单位,给出一个绿城管理的认证,用最好的供应商体系来打造,它的性价比是最高的,以后的服务内容、可维护性、可伸展性自然地长期生存下去。但是,要把这个体系做出来,是个长期的过程。

观点地产新媒体:快速发展的同时该如何保证品质?

李军:第一个界面是设置进入门槛,选择认可或想做战略性发展的区域,其它非正常拓展性区域就被门槛拦住了。

第二个,启动产品优化,选择真正能做赢市场的几类产品,包括性价比很高、接受度很高等特征。重新聚焦一些特别出彩的项目,即营销领域的拳头产品。这些产品可能会在管理上带来很多便利,我们可以快速地进入状态,同时为委托方带来更好利润保障。

第三个就是后台管控,后台管控的核心肯定是人,人的培养有个大趋势,因为绿城房产这块的拓展速度在降低,我的人员本身是不愁的,另外地产行业这些年高端人才流动是很大的。最重要的是要培养这些人转变观念,就是说我们不再是一个自投开发企业,而是在做一个服务行业,尤其需要服务意识。

最后,有一批很好的伙伴跟我们一起玩,未必会做得规模最大,但我们的供应商体系会做得最优,这才是我想要做的东西,希望规模控制住。

观点地产新媒体:在您看来做到多大规模合适上市?

李军:资本市场对我们的规模要求不高,关注的是两样东西,一是盈利水平,二是可持续性。

不是希望做到300、500、1000个项目,而是要看能维持多久。

本文地址:http://www.house31.com/lvyoudichan/62138.html 转载请注明出处!

今日热点资讯