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富力的烦扰:信用恶化 偿债能力指标业内倒数

2020年05月22日 23:01来源:未知手机版

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按理来说,通过频繁的发债和融资,能很大程度能改善富力的流动性和降低负债比率的,但为何富力的净负债率仍这么高呢?

标准地产研究院分析了富力地产的债务结构和年内到期债务后,发现了正是因为以下两个因素的存在,导致了富力净负债率的居高不下。

其一,富力的负债结构上,短期负债占大头。

根据富力2019年,财报数据显示,在所有的负债中,富力地产需在一年内、两年、三至五年以及五年以上偿还的债务为622.71亿元、576.07亿元、557.44亿元、215.19亿元,分别占总负债的31.59%、29.22%、28.28%以及10.92%。

其二,自有资金无法覆盖短期负债,融资金额多用来偿还债务。

富力地产一年内到期的非流动债务约为729.35亿元,负债总额3518.9亿元,账面上不受限货币资金为299.04亿元,无法覆盖短期借款。

可以预料,富力2019年虽然融了十几笔钱,融资金额300多亿,但这些钱,只够富力地产用来短期债务。

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现金短债比 业内垫底

据富力地产财报数据显示,富力2019年的流动负债为2043.03亿元,其中短期贷款为622.7亿元,账面上不受限货币资金为299.04亿元,受限制资金为155.32,而一年内的短期借款就达到了622.7亿,现金储备无法覆盖短期借款。

富力地产的现金流紧张,在指标 现金短债比 上得到了充分体现。

根据信息时报统计数据,截至2019年底,统计了60家上市房企的现金短债比平均为1.49。其中,现金短债比超过1的企业有44家,占比超过7成;现金短债比低于1的有16家,占比低于3成。

标准地产研究院统计了富力地产近几年的现金短债情况,富力地产的现金短债比仅为0.48,就算加上受限制的资金,现金短债比也只达到0.61,在行业内几近垫底。

富力地产的现金短债比在行业内垫底,在标叔看来,主要是以下几个因素造成的:

1、房子卖得不好

2、销售回款率不高

首先可以肯定的是,2019年富力地产并未大幅拿地,所以并不会存在通过拿地侵占现金流的情况。

2019年富力地产新增权益货值1220亿元,面积939万平米。截至2019年底,富力地产权益建筑面积约7060.5万平方米,储备货值约7450亿元,可售面积约为5790万平米。

观察富力地产近几年的土储及增速可以看出,富力地产在2017年曾购入大量土地,土储增速为33.57%,但在之后两年之中,土储增速一降再降,2019年土储增速仅为0.12%。

富力地产2019年销售目标为1600亿元,2019年富力地产1381.9亿元的销售额,仅完成销售目标约86%。更值得关注的是,2018年富力地产销售额增速为60.15%,2019年增速下降至5.14%,增速下滑54.74%。

此外,根据国泰君安统计的2019年房企的回款率情况,2019年房企的平均回款率为82.4%,根据国泰君安研究院的数据显示,富力地产的回款率仅为62.2%,富力地产的回款率情况要远低于行业平均水准。

本文定义回款率=(销售商品、提供劳务收到的现金+收到的往来款资金-支出的往来款资金-非房地产业务现金流)/权益销售额。

当地产行业进入调整期,越来越多房企开始更为重视稳健发展的理念,而富力地产的经营现金流净额已经连续七年为负,2012年-2019年富力地产的经营现金流分别是-24.64亿、-118.62亿亿、-220.65亿、-3.56亿、-33.38亿、-72.87亿、-86.17亿、-241.45亿。

一般来说,经营现金流所反映的是经营活动(比如销售商品或提供劳务,不包括补贴和卖楼)产生的现金流。

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