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【房地产市场稳中有变 “租购并举”加速推进——2020年房地产市场分析与2021年展望】

2021年01月13日 18:46来源:未知手机版

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房地产市场稳中有变 “租购并举”加速推进——2020年房地产市场分析与2021年展望 2021/01/12 国家信息中心

2020年,受疫情冲击影响,房地产市场呈现出典型的“低开平走、持续回升”的特点,市场复苏态势良好。剔除疫情影响因素,市场整体仍以“稳”为主。一季度,房地产市场受疫情冲击深度下探,多数指标创同期最大跌幅。之后,随着疫情防控形势的好转和复产复工的全面推进,房地产市场快速恢复,除房屋竣工面积和土地购置面积外,其余主要指标当季均出现正增长,基本接近或超过历史同期水平。1-11月房地产开发投资增速快于固定资产投资增速4.2个百分点,房地产业继续在国民经济中发挥重要支撑作用,前三季度房地产业增加值增速快于GDP增速0.9个百分点,房地产业增加值占GDP的比重为7.33%,比2019年提高0.3个百分点。

在“稳”的同时,房地产市场出现一些典型变化。市场分化持续,投资和销售向东部发达地区和中西部省会城市集中。房屋新开工面积回升动力偏弱,仅东部地区保持小幅增长。土地购置意愿先升后降,土地溢价率触顶回落。部分城市房价涨幅偏快,11月银川、唐山、徐州新建商品住宅价格同比涨幅超过10%,深圳二手住宅价格同比涨幅超过10%。房地产企业分化明显,标杆企业销售形势明显好于中小企业。

展望2021年,随着宏观经济形势的持续好转,房地产政策仍以“房住不炒”为总基调,部分热点城市房地产政策将收紧,政策稳中偏紧,住房租赁市场建设提速,租购并举加速推进。基于城镇化进程、城市更新模式、先行指标走势等多因素判断,预计未来行业发展或将遭遇天花板,市场整体保持低速增长态势。

一、2020年全国房地产市场总体运行特征

2020年,房地产市场呈现出典型的“低开平走、持续回升”的特点。特别是二季度以来,随着国内疫情防控形势的持续好转,房地产企业复工复产加快,市场快速恢复,除土地购置面积、商品房新开工面积指标外,其余主要指标均由负转正,平均房价涨幅有所上升。

1.商品房销售形势持续好转,增速由负转正

房屋销售面积保持低速增长。随着复工复产复市的有序推进,全国经济逐步回温,楼市快速复苏,购房需求进一步释放,带动商品房销售增速由负转正。1-11月,全国商品房共实现销售面积150834万平方米,同比增长1.3%,实现销售额148969亿元,同比增长7.2%。

商品房销售率连续5年保持上升。2020年1-11月,全国商品房销售率为75.4%,比2019年同期提高0.2个百分点,创7年来新高,连续5年保持上升态势。

2.房地产投资韧性明显,累计增速持续回升

房地产开发投资持续回升,商品住宅投资占比上升。受项目工程施工连续性的影响,房地产投资具有较强惯性,这是其具有韧性的重要原因。1-11月,全国房地产开发投资129492亿元,同比增长6.8%,连续6个月保持正增长。其中,商品住宅投资95837亿元,同比增长7.4%,商品住宅投资占房地产开发投资面积的比重为74.0%,比上年同期提高0.4个百分点。

3.新开工面积降幅收窄,回升动力相对偏弱

新开工面积保持小幅下降。2020年年初,房屋新开工面积出现较大跌幅。二季度起,随着复工复产进程加快,新开工面积有所修复,但受市场整体发展趋势的影响,仍保持小幅下降态势,回升动力偏弱。1-11月,全国商品房新开工面积20.11亿平方米,同比下降2%。

4.房地产开发企业购地意愿有所下降,土地购置量缩价涨

房地产开发企业购置土地量缩价涨。1-11月,房地产开发企业共购置土地20591万平方米,同比下降5.2%,降幅较上半年扩大4.3个百分点,成交价款为13890亿元,同比增长16.1%,土地平均购置价格为6746元/平方米,同比上涨22.5%。地价上涨较快的主要原因是企业购地更多向经济发达地区和大城市集中,导致土地成交区域结构出现显著性变化。

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