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千亿之后,富力怎么干地产?超强运营平衡术首次全面曝光

2019年08月18日 23:21来源:未知手机版

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2018年全年,富力地产实现权益销售金额1310.6亿元,权益销售面积1018万平方米,同比分别增长60%和61%。

另一方面,则因为富力出于战略考虑,放缓传统增量市场的发展,同时购入优质商业资产。

2017年,富力以很便宜的价格收购万达项目酒店,产生了131亿元的非经常项目损益,当年的净利润因此有大幅增长。

富力与部分房企差异化的操作,引发各种评论,同时赢得了评级、投资机构的青睐。

2019年3月和4月,惠誉及穆迪分别上调了富力地产的评级展望

2019年7月8日、7月12日,国际知名投行摩根大通先后增持富力地产392.51万股及849.78万股,增持后持股比例占富力在港上市流通股的5.48%。

最近,财富中文网就发布了最新的《财富》中国500强排行榜。富力以2018年营业收入768.6亿元的业绩,位列第123名,较去年上升13名。

与其他千亿巨头相比,富力的战略到底有什么特点?对下一步的发展意味着什么?

明源君研究了富力近几年的数据,发现,富力已达成了大部分巨头想要达成的3个目标:

1、可以拿到成本合理的钱。对于资金密集型企业的来说,这是脱颖而出的关键能力。

2、可以拿到便宜的地。在面粉贵过面包、很多城市限价的今天,能坚持不拿贵地,并拿到适合自家产品的便宜的地,就意味着未来的发展机会。

3、能克制自己的规模欲望,持续稳健增长,保持规模和利润的平衡。在自己有高速增长可能,大多数人以规模论英雄的今天,保持清醒做到这一点,是不容易的。

下面明源君详细来说这3个目标分别是怎么实现的。

通过拓宽融资渠道并提高评级

富力地产融资成本合理

近两年,很多房企都觉得融资难、融资贵。怎么借到钱,特别是便宜的钱,成为一个难题。。

然而,根据富力地产的公告,截止今年6月30日,富力累计新增借款319.95亿元。

之前的2018年,富力地产公开发债超过20次,融资500亿元以上。

而且,富力借到的钱,成本较同行平均水平低。

克而瑞发布的数据显示,2018年64家重点房企的平均融资成本为6.61%。

相比之下,富力2018年的平均借贷利率为5.74%,只比2017年全年略微上调了一点,融资成本控制在行业平均水平之下。

富力为啥还能以比同行相对低的成本借到钱?!?明源君研究后认为,有以下一些原因:

首先,富力地产是港股上市公司、千亿房企,比绝大部分房企都要优质和稳健得多(目前主流银行都制定了白名单制度,只给五十强房企和地方龙头提供开发贷)。

其次,富力地产的有息负债以中长期负债为主,回售时间分散,货币资金余额多,压力很小。

财报数据显示,截至2018年底,短期借款及长期借贷一年内到期部分合计占比为 32.03%;长期借款占比为 67.97%。

如下表所示,就一年内到期的负债而言,富力地产2019年的公司债券回售选择权到期情况比2018年大幅改善,无论是回售的时间集中度还是规模,均较为分散(2018年5月底至7月中曾集中到期262亿元)。

▲资料来源:上海证券交易所网站、Wind资讯

根据公开信息,富力地产2019年1-6月内回售选择权到期的公司债券均已实现全额续期留存,合计176.5亿元。

截至2019年6月底,2019年内剩余回售选择权到期的债券规模仅为69亿元。

而截至2019年3月末,公司货币资金余额约为400亿元,对回售行权到期的债券覆盖程度高。

整体上来看,对于一年内到期的债务,富力地产偿债能力很强。

此外,衡量企业资产负债情况及偿债能力的主要指标是资产负债率、流动比率、速动比率等指标。

从主要指标来看,与同行业企业相比较,富力地产整体资产负债率及偿债能力处于行业合理水平。资产负债率低于行业的平均值86.67%,流动比率高于行业平均值1.33,整体经营较为稳健。如下表所示:

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