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深度解谜:时代下的大湾区楼市

2019年10月20日 02:35来源:未知手机版

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接下来,我再仔细说说除了广深莞佛四个强市外,其他城市的投资价值。

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非核心城市的楼市命运

首先是惠州。

以深圳为主体,除了东莞,最有可能性的则是惠州这个卫星城了。但是惠州是一个“不均衡”市场。其一经济发展一般,吸引外地人的能力有限;其二供应庞大,一个大亚湾的供应能赶上一个深圳。

所以在这个层面上,惠州购房一定要慎重。这时候“距离”和便利性决定了地段房价的命运,在惠州能称得上有投资价值的,仅限于紧挨着深圳坪山区的惠阳部分区域。

尤其是高铁沿线和未来最靠谱可能开通的深圳14号线沿线,还有惠阳政府背书的核心地段。当然还有惠城区的金山湖地段,是本地人的价值中心,当然价格太高也要量力而行。

除此以外基本没有什么可能性了,尤其像大亚湾、惠东都是深坑。

当然现阶段在坪山工作的新深圳人,在这些地方买房是可选的。毕竟一脚油门就是2万元的价差。至于投资变现,可能要长远一些。因为由于粤港澳大湾区战略的推进,深圳把心思全放在了西面,只有等到西面发展饱和了,东面的坪山才可能迎来契机。这个时间,满打满算,起码得8年以上。

其次是珠海。珠海在港珠澳大桥开通后,狠狠吃了一波红利。吸收了全国各地而来的炒房客。当然这些炒房客也有自己的诉求,例如去澳门(楼盘)博彩,在当地养老。

极端的财富比例,将当地市场彻底撕裂了。例如紧邻澳门的横琴、拱北等区域,房价已经达到4万多每平米,而斗门和金湾才1万多。如此大的价差让整个市场变成了有钱人的游戏,当地人是根本接不动盘的。据我一个朋友讲,很多珠海本地年轻人被迫转移到了隔壁的中山买房。

所以没有底层刚需的接盘动力,这种炒作型市场并不看好。而且目前珠海的产业薄弱,高房价会像一堵高高的围墙,把外来年轻人拦截在外。而澳门给珠海的红利又有多少呢?这个恐怕大家心里都很清楚了。

然后是中山。说实话这些年的中山有些失落,隔壁的广州大哥一门心思把工作放在了佛山身上,让中山像是失宠的小弟。当然名气也不及珠海,自然对外地人的吸引力更是薄弱。

中山未来唯一可期的是深中通道的连接,因为中山的运营成本低,届时深圳会有产业战略转移到中山,随之而来会吸引到部分人口的流入。但是一桥之隔,受益也是有限的。利好的区域也仅仅是翠亨新区而已,其他的炒作性居高。而且中山北面的南沙板块是未来粤港澳大湾区的战略核心,刚起步又是一个虹吸人口的重要版图,对中山也是利空的。

至于粤港澳大湾区的肇庆和江门,上文也提及过,仅限于当地刚需买来自住。

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粤港澳的未来

最后再说说目前粤港澳大湾区的市场行情。

由于前几年的去库存大周期,再加上大湾区的政策利好,楼市在疯狂炒作下,房价涨幅已经被深度透支。目前在政策的冰冻下已经进入休克周期。

房价整体稳定,没有发生大面积滑坡现象,但是像惠州、珠海、肇庆、江门这些城市由于前两年炒作太激进,目前已经高位横盘,房子有价无市。全凭限售政策关紧了闸口,否则炒房客的泄洪会对当地楼市砸开陨石坑。这是谁都不想看到的。

大湾区房价下一波涨势,唯一一条路只能是加速让广深双核城市的经济复苏,提高人均收入水平,把整体居民杠杆率降下来,这样才会继续加速吸引外来人口,逐步夯实房价基础。这个时间大概也在3-5年。

但是深圳一定等不了这么长时间。我之前在很多文章里叙述过深圳的现状。极端供需失衡会打破深圳的楼市周期。

数据显示,在2014-2018年的五年间,深圳常住人口增量达225万,新增住房供应仅约24万套,新增供应节奏根本追不上需求。

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