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碧桂园服务(6098.HK):物业管理行业的领军者(7)

2019年10月28日 22:30来源:未知手机版

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我们认为随着碧桂园服务更多通过收并购以及第三方物业扩张规模,来自于第三方的收入贡献会逐步增加,但第三方物业项目的毛利率可能低于来自碧桂园集团的物管业务毛利率。此外三供一业的毛利率较低,也将使公司整体毛利润率略有降低。我们预计2019年公司整体毛利率将为35.3%,并将进一步下探到2020年的29.9%。

随着公司规模效应的初步显现,我们预计销售和管理费用占总收入的比例较2018年将有所下降。此外,虽然管理层有信心将继续获得税收优惠,我们保守地预计2019和2020年公司实际税率分别为18.0%和25.0%。我们的预测显示2019年和2020年公司的归母净利润分别为13.24亿元和16.97亿元,同比增长分别为43.5%和28.2%。

碧桂园服务一直保持着健康的营运现金流。2017、2018年应付账款及合同负债两项合计占收入比例均在60%以上,致使公司的用于营运的短期负债大于短期资产。2018年净现金为38.69亿元,ROE为40.8%。2018年公司的派息率为25%。我们预计未来公司将继续保持来自营运资本的正现金流入。为了体现碧桂园服务的收购策略,我们的模型中预测公司于2019年将支付已经宣布收购的款项合计6.45亿元,并于2020年投入约7亿元进行现金收购。

我们的模型表明2019年、2020年底公司将有净现金65.76亿元和81.47亿元,ROE分别为26.3%和26.6%。

物管行业概览

2018年全国物业管理面积达到了279.3亿平方米,同比增长13.2%。根据中国物业管理协会预测,2023年全国物管费或超2万亿。物管行业收费模式以包干制居多。物管服务的物业类型多样,占比最大的是住宅物业。就平均物管费而言,商业物业和医院物业最高,住宅物业最低。我们预计未来全国物业管理公司将呈现继续聚拢集中的趋势,行业集中度将持续提升,同时会有更多的物业管理公司谋求上市之路。增值服务是物业管理公司破局的关键,如何基于物业生活场景通过增值服务向更广阔的业务领域渗透,将成为物管公司未来探索的重点。

1。 2018年全国物业管理面积279.3亿平方米

根据中国物业管理协会发布的数据,2018年全国物业管理面积达279.3亿平方米,同比增长13.2%。2018年物业管理行业经营收入达7,043.6亿元,同比增长17.25%。根据中国物业管理协会预测,到2023年我国物业管理总面积将达到376.70亿平方米,每平米每月物业管理费将达到4.85元,物业管理收入规模将超过2万亿。

2。物业类型多样,500强管理面积中住宅占比最大

我国物业管理行业服务的物业类型多种多样,包括住宅物业、办公物业、商业物业、场馆物业、产业园区物业、学校物业、医院物业和其他物业等业态。从500强管理面积中的各业态管理面积占比来看,住宅物业占比最大。根据中国物业管理协会发布的数据,2018年500强物管企业的管理面积中,住宅物业占63.48%,在所有物业类型中占比第一。排在第二、第三的是办公物业和其他物业,占比分别为9.24%和6.71%。

3。收费模式以包干制居多

物业管理公司的收费模式有两类,分别为包干制和酬金制。在包干制模式下,业主向公司支付一笔固定的物业管理费,由公司承担物业管理所涉及的一切成本及开支。在酬金制模式下,业主向公司支付固定管理费,而物业管理所涉及的一切有关成本及开支皆由业主承担。目前香港上市的16家物业管理公司除中海物业、彩生活、佳兆业美好和祈福生活服务有超过50%的在管面积采用了酬金制外,其他12家物业管理公司的收费方式都以包干制为主。

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