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压力山大,房地产要提前回暖?

2019年10月19日 23:46来源:未知手机版

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来源:楼市微观察(loushi666)

昨天,有两份重要的数据公布了。第一份是前三季度国民经济运行情况。前三季度同比增长6.2%,分季度来看一季度是6.4%,二季度是6.2%,三季度是6.0%。在发言人回答记者提问期间,有一点是非常值得关注的,那就是对四季度增速的判断。发言人的回答是,先行指标和国际机构的预测都不太乐观,然后提到了去年四季度基数相对较低,对于保持平稳趋势是有保证的。但是我们要知道一点,前三季度平均增速只有6.2%,而年初提出的目标是6.0%-6.5%。这意味着四季度面临的压力的确不小,今年以来提振消费的力度不断增强,比如减税降费措施不断出台,鼓励放开小客车指标,全面降准提振中小企业经营信心,增加地方债规模,扩大基础设施投资等等。简而言之,就是归为发言人一句话“外部环境严峻复杂,但国内有力支撑因素”。在回答房地产对于经济的拉动作用时,发言人的回答并没有干货,只是表示会坚持“房住不炒”。对于地方城市来说,只要没有新的提法,就算是对地方城市目前在人才及住房层面所采取的种种措施的一种肯定。我们先来看看今年以来地方城市都有哪些动作。实际上,与2018年相比,今年地方城市除了继续降低落户门槛之外,更夹杂了非常多的住房方面的政策。最近的是南京(楼盘)六合区降低外地人购房门槛,只需居住证和大专以上学历即可,这几乎相当于完全放开。再就是天津(楼盘),名义是对接北京(楼盘)非首都功能疏解项目,这些项目的职工即便没有天津户口,但只要在天津无房,就可以零门槛直接购房。稍早一点的是上海临港(600848,股吧)片区放松了限购,再早一点就是南京的高淳,放松得比六合区更彻底。这些措施都是犹抱琵琶半遮面,但从本质上来说都是给房地产提供需求,提振楼市,有助于促成交。抛开一二线城市,三四线城市在落户上更是纷纷零门槛,如安徽宿州直接免除进城农民购房契税等。除了这些,今年还有不少城市调整了公积金购房政策,主要是公积金贷款额度增加,及增加了对二手房使用公积金贷款的支持。虽然现在还不能说房地产已经开始扛起大旗了,但一些细微的变化会逐渐反映到四季度的楼市当中,很有可能楼市信心提振会在四季度提前到来。我们来看看同日公布的第二份数据:1-9月份的全国房地产开发投资和销售数据。商品房销售总额达11.15万亿,增长7.1%,增速加快0.7个百分点。此外,地产商整体购地面积、土地成交价款都有下降,商品房库存也有所下滑。但对于全面的销售额来说,今年有望继续刷新2018年创造的15万亿历史记录。前9个月房地产开发投资增速与1-8月份持平,均为10.5%,也止住下跌趋势。在这些数据当中,9月份单月房地产数据非常值得关注。9月份商品房销售面积为1.73亿平米,同比上涨2.9%,销售额达到了1.6万亿,同比上涨了9.4%。

从某种程度上来说,9月份已经是今年一个拐点,楼市在2019年大概率是要走出“W”走势。

这一点,地产商们或许早已感知。

近一个月以来,地产商们加快了土地储备。

以融创为例,这家房企一直宣称下半年没有拿地指标,不拍地等,但在10月15日,融创戏剧性多花9000万元,以20.3亿总价,溢价率12%的代价拿下大兴孙村限竞房地块。这块地比同日出让的旧宫地块要差不少,但融创显然势在必得。多年未在京城土拍市场出手,一出手就是大手笔。

稍早前,融创也是以超40亿接下了李嘉诚在大连(楼盘)西岗项目。实际上,据中指研究院公布的数据,融创今年前9个月拿地金额为769亿,位居第四。

融创只是代表,今年3月份以来,土地市场已经有回暖趋势,进入9月份,随着融资额度大幅增加,房企到位资金在9月份终于迎来上涨,其中外资和个人按揭贷款增速最为明显,手中有了钱,地产商们必然要加紧囤地,因为相对来说,在土地市场低位补仓是很好的选择。

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