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小阳春过后,2019北京楼市下半场命运几何?(2)

2019年06月20日 05:10来源:未知手机版

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根据市场表现以及卖方的预期心态,笔者综合判断:北京二手房市场3季度大概率会价格坚挺,但是量上会持续走低;到年尾的四季度议价的空间会相对宽松,所以是量低价低。

当然,这些都是在市场情况与现在大抵一致的情况下做出的判断,如若出现政策性调控,则另当别论。

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北京的新房市场,更是因为限购限贷的政策,过滤掉了绝大多数炒房客。

动辄几百万的房款首付,和高额的月供压力,在买入新房未交房无法出租的情况下,投资客们需要撬动的资金更多了。所以,北京的新房市场更适合本地刚需和改善。

这里说句题外话,有不少粉丝说“我资金上不是问题,并且也有5年社保在京,买哪里更有投资价值?”

那么我想说的是,如果您买入北京房产的目的是为了子女上学,那么没有京户,教育的事情免谈吧,这也是为何有大批有房的北漂离开的根本原因。

如果你只是为了保值增值,几百万或者上千万的资金无法安放,我也无话可说。

我的观点,北京房产,外地朋友慎重买入,不如另做投资,因为房产投资终究是要计算投资回报率的。再想得到过去成倍增长的房产投资回报概率,北京楼市短期五年或者十年,都未必能如你所愿。

继续说回北京的新房市场,大量的共有产权房、限竞房入市,而且限竞房越发成为楼市主流。

限竞房是2016年930政策时提出的,指的是“限房价、竞地价”的土地出让方式。

限竞房因其价格受控,大量入市以后,整体拉低了北京市场的新房市场均价。

根据数据统计显示,北京6月新房均价 45432 元/m2 ,5月新房均价 43142 元/m2,6月环比上月增长 5.31%。

乍一看,还以为北京市场新房二手房倒挂现象明显。其实不然,之前说过的北京四环内可开发土地寥寥无几,大多新开楼盘都集中在五环外,尤其是五环到六环之间更是新盘集中,所以价格上自然会低一些。

比如大兴区的均价在 57943 元/m2,通州区的均价在 49477 元/m2,顺义新房均价 52369 元/m2,门头沟新房均价 54750 元/m2,更不用说怀柔、房山、密云等远郊区两三万的均价了。所以北京新房才有了均价四万多的行情。

据研究中心统计,截至2019年5月,北京新房市场共有49个限竞房项目取得预售证,累计供应房源3.3万套,占北京商品住宅总供应的64%,限竞房已经成为北京新房市场主要的供应产品。

限竞房、共有产权房已经从政策变为现实中的实际供应量。但是苦于开发商利润上的降低,所以目前市场上这两类房子的品质良莠不齐,需要得到改善。

综上,北京新房市场在2019下半场不会有太大动作和变化,基本会维持现有价格水平,原因只有一个,下半年开盘的项目依旧围绕在五环与六环之间,限竞房主导的北京楼市难有价格上的飞跃。

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如此看来,2019北京经历了小阳春之后,下半年难再有大的上涨行情,想让楼市如温度般入夏想必会是异常艰难。

北京楼市房价平稳,大概率会成为现实,本地刚需和改善无需多虑,选好区位和品质楼盘直接上车即可。

房住不炒这个主旋律起码五年内会如一把利剑悬在北京的上空。

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