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负债王冷思考:富力地产是唬人纸老虎、也有系统风险?

2019年07月15日 22:03来源:未知手机版

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图片来源: IC photo

作者: 铑财-铑财研究院 张晓

“万科是国内毋庸置疑的最强房地产公司,我们理解万科也是国营。按照万科提供的业绩,拥有的土地储备,拥有的税后利润,在市场的影响力和融资能力,它肯定能活下去的。万科提出活下去的口号,那是郁亮开玩笑,他是提醒大家活下去。”富力地产董事长李思廉近日表示。

其实,和万科相比,从表面看,富力地产也活得比较好,2018年销售额过千亿,新增了61个土地储备项目,可售土储面积为5783万平米。曾经的地产华南虎,实力不容小觑。

不过,表象之下呢?酒店业务亏损扩大、接手万达的庞大资产似乎也成了烫手山芋,远超红线的高负债更是利剑压顶,而各地项目违规事件不断、房屋产品屡遭投诉,又暴露出华南虎高周转下的狼狈吃相。风光亦或尴尬,阳光坦途亦或悬崖钢丝,富力地产的多面人设中,蕴含着哪些确定与不确定性?从华南虎到负债王,富力地产又该如何化解风险、向阳而生?

富力地产,地产界“华南五虎”之一。在1994年,靠城改项目在广州发迹,后高歌猛进进军全国,在大鳄林立的房地产行业,生生杀出来一条血路,成为一家全国闻名的地产企业。

2005年,富力地产成功在港交所上市,如今已近15年时间。前不久刚刚发布的财报显示,华南虎实力不减,似乎并没有受到地产业寒冬影响。

尴尬境地

3月20日,富力地产发布2018年报,实现权益销售金额1311亿元,同比增长60.3%,为近5年最高水平。

可以说,富力地产完成了2018年度销售业绩目标,也缓解了以往数次业绩不达标的尴尬。

在主要财务指标上,2018年富力地产实现营业收入769亿元,同比增长30%。核心净利润95.3亿元,核心净利率12.4%。

兴业证券研报称,富力地产的2018年全年业绩符合预期。而且,富力地产的毛利润280亿元,同比增长33%,毛利率为36.4%,锁定中待结转金额780亿毛利率也维持在35%至40%的较高水平,预计较高的毛利率水平将继续维持。

值得注意的是,上述数据还是在2018年拿地风格偏谨慎的形势下取得的。

除了上述数据,还有一个潜在利好。目前富力地产仍有相当充足的资源储备,2018年新增了61个土地储备项目,新获权益可售土储面积为1405万平米,收购地价为371亿元,平均获地成本为2600元/平米,目前总货值为2018年销售金额的4.7倍,同比有所降低但依然略高于行业平均,比较充足。

兴业证券研报称,“截至2018年末,富力地产的权益可售土储面积为5783万平米,同比增长13%。而且总货值及2019年预计可推货值均比较丰富。”

手里有粮,心中不慌,何况还是坐拥如此体量、持续升值的土储“金矿”,加上年报的亮眼业绩,富力地产的日子应该过的比较滋润。

令人遗憾的是,富力地产仍然陷入了增收不增利的尴尬境地,同时还背负高额负债。2018年归母净利润仅87.28亿元,大幅下降60%,富力地产给出的理由是“由于2017年酒店收购议价收益消除及年内产生18亿融资汇兑损失。”

让人敬佩的是,富力地产仍然维持较强派息力度,全年每股分派股息1.23元,分派总额占核心净利润比例达到42%。

风光的代价

从财报上可以看出,影响富力地产过滋润日子的,是从万达手中收购的酒店拖累。实际上,从酒店收购开始,外界质疑声音就持续不断。现在来看,对富力地产也可能是做了一笔亏本买卖。

2017年11月,富力地产收购了万达旗下的77家酒店。富力地产董事长李思廉曾表示,收购很成功,很便宜就买来了。

表面上看,也确如此。公开资料显示,融创中国曾以超过335亿元的价格准备收购万达76家酒店。但富力最后的成交价是199亿元,所以很多人认为富力“捡漏”了。

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