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负债王冷思考:富力地产是唬人纸老虎、也有系统风险?(3)

2019年07月15日 22:03来源:未知手机版

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系统风险考量

由此来看,高负债下奔跑的富力地产,在追求规模体量扩张的同时,无疑也把自身置于在悬崖钢丝之上,也许一个细小疏忽,就能让其万劫不复。

不过,富力地产似乎已习惯甚至享受这样的刺激进程。

梳理富力地产的发展史,高额负债一直伴其左右。年报显示,2016-2018年,富力的净负债率分别为159.9%、169.6%、184%,持续高出监管红线,更远远高于行业水平。如果把时间维度拉长,其高负债历史可追溯到2005年。彼时,刚刚港股上市的富力地产在各地激进拿地,净负债率由20.5%,一路飙升到到2007年的139.5%,此后一直居高不下。

面对种种风险,令业界吃惊的是,富力仍没有停止收购步伐。

公开资料显示,自2017年以199亿收购万达酒店后,富力又在2018年以3.15亿元接盘万达集团的海外资产伦敦一号,57亿元买入海航集团的海口大英山项目。

高负债下,这些价格不菲的项目能否消化吸收还需时间检验。同时,观察这两家交易企业,更值得考量。

在2018 年底,海航集团与复星国际、恒大集团一起,被央行点名可能构成系统性风险。而在更早些时间的2017年,银监会要求银行系统排查万达、海航等企业的海外并购企业授信情况。可以说,海航、万达正是因过度依赖高杠杆扩张,存在系统性风险,才被国家强力监管,从而开始了一系列卖卖卖的瘦身卖资。

对此,有媒体人士评价说,依靠加杠杆堆积起来的庞大体量,缺乏必要经验沉淀市场打磨,让万达、海航看起来更像一个资本催熟的纸老虎,外表强大、实则蕴含巨大风险。经不起政策市场的三味珍火,现在到了现出原形的时候了。

现在来看,富力地产成了接盘侠,而且其远超红线的负债率,过度依赖高杠杆的激进扩张,让外界又找到了曾经的万达、海航身影。

那么,富力地产的系统性风险又有多高呢?

项目问题

对于这些质疑,富力地产的高层似乎并不放在心上。董事总经理李哲明在谈及高负债时表示,“富力地产短期内的负债压力已经基本解决。2018年到期的短期负债为160亿元,而目前的现金持有为347.1亿元,完全能够应对短期负债。”

李思廉则表示,富力地产2019年预计会用400亿元来买地。李思廉对海南市场显得很有信心,今年看好二三线城市房地产。同时,李思廉表示, 2019年,富力仍将继续走高周转路线,开盘预计达到200个项目。

看来,应对高负债风险,富力地产还是利用老打法——高周转,快速建房、快速销售、快速回笼资金。只是,这又影响了产品的质量管控问题。

虽然看好二三线城市房地产,但富力地产在这些城市的表现口碑并不尽如人意。由此来看,高负债甚至影响了富力地产的生存红线。

首先就是不断发生的违法违规以及伤亡事件。据媒体报道,2018年6月,江苏镇江富力长江府涉嫌无证施工违规被查;8月,山东菏泽“富力城”项目又被爆出,未取得许可证,就向买受人收取购房订金。

随后,10月,广州梅县富力城出现事故,死亡1人;2019年3月14日,住建部网站消息,天津静海富力新城出现事故,导致1人死亡。据统计,近9个月以来,富力地产项目发生3起工人非正常死亡事件。可以是,这些事故违法行为都是富力地产高周转下的间接产物,一味追求时间效率,却忽视了质量管控。

如此背景下,建设出的房屋质量又会如何?

质量短板

问题更多。以其重点布局的南京市场为例,始终是富力地产难啃的骨头。

2011年富力地产进入南京市场。位于麒麟板块的富力十号洋房花园,成是富力地产在南京的鼎力之作,但是却引来无数质疑投诉。

据中国网报道,该项目曾因精装修交付问题太多,而被南京多家验房机构评价为“南京最差精装修交付典范”,引发大批业主的多次维权。

早在2014年底,富力十号花园洋房交付时,开发商就强制业主在没有验房的情况下“先签字再收房”。

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