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盛松成:不将房地产作为刺激手段,不应与政策继续收紧画等号

2019年11月17日 20:34来源:未知手机版

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盛松成、宋红卫、汪恒

2019年11月16日,中国人民银行发布的2019年第三季度货币政策执行报告提及,“按照‘因城施策’的基本原则,落实房地产长效管理机制,不将房地产作为短期刺激经济的手段。

在我们看来,不作为刺激手段不应与政策继续收紧画上等号。目前房地产业在我国经济中仍有着重要地位,在经济面临下行压力、地产拐点逐步行成的背景下,房地产调控不应再大幅收紧,保持整体调控稳定在当前的水平是较为适宜的。

2019年11月14日国家统计局发布国民经济运行指标数据,我国房地产行业从投资开发、销售、拿地、开工及融资整个产业链条均表现出下行趋势。其中,房地产开发投资1-10月份为109603亿元,同比增长10.3%,为今年月度最低值,增速比1 9月份回落0.2个百分点,且已经历了6个月持续下降。同期,商品房销售增速为0.1%,增速今年来第一次由负转正。土地购置面积增速为-16.3%,连续9个月负增长。房屋新开工面积增速为10.0%,房地产开发企业本年到位资金增速为7.0%,两者均处于今年月度增速的低位。截至9月末,房地产贷款同比增速已连续14个月回落,较上年末回落4.4个百分点。9月末人民币房地产贷款余额占全部人民币贷款的28.9%;今年前三季度新增房地产贷款占同期人民币贷款增量的33.7%,较去年低6.2个百分点。房地产企业表外融资也大幅萎缩。在某种程度上可以判断房地产行业“拐点”正在形成。

目前房地产业在我国经济中仍有着重要地位。按照国家统计局公布的房地产业增加值来计算,2018年房地产业对GDP的贡献为6.65%。房地产业增加值中的自有住房虚拟租金目前是按照折旧法来计算,但该部分值实际被低估。我们按照市场租金法重新测算,2018年房地产业对经济的贡献达到12.7%。按照国家统计局公布的数据,2019年1-10月份房地产业投资占固定资产投资和GDP的比例分别达到21.45%和14.05%(1-9月数据替代的估计值)。因此,稳定房地产业的发展具有重大意义,这不仅是“稳地价、稳房价、稳预期”重要前提,也是稳定经济发展的重要支撑。

从长期来看,我国仍然处于快速城镇化阶段, 2030年之前我国新建住宅市场仍然存在较大的需求,保守估计规模将达139.43亿平米。房地产市场平稳健康发展也是城镇化顺利实现的保障。

目前我国房地产业存在一定的问题,这影响到房地产业稳定作用的发挥。

1.房地产业的行业“拐点”正在形成,不利于经济稳定及产业作用的发挥;

2.房地产市场集中度逐渐提高,大型房企对于调控的应对能力和承压能力逐步变强,房地产调控的效力有所减弱;

3. 房地产投资的持续下行会造成供给的进一步下降,并可能导致未来房价的上涨;

4. 当前我国也面临居住用地供给不足的情况;

5.长期以来,土地供应与人口错配和土地供应结构的问题还在继续影响着整体市场稳定;

6.近期严厉的融资政策将会影响未来一段时期内的房地产供应。

为了稳定房地产业的发展进而稳定我国整体经济发展,我们需要采取有效措施,以“稳地价、稳房价、稳预期”为宗旨,以供需相结合的调控方式促进房地产市场健康发展,支持房地产业合理融资需求,调整土地供应结构,增加住房供给,加强房价预期管理并继续构建和完善市场长效机制,最终实现房地产稳定发展这一目标。

一、当前房地产业在经济中仍具有重要地位

(1)房地产对于经济的贡献

利用市场租金法重新评估我国房地产行业增加值后,2018年房地产行业对于经济增长的贡献达到12.73%,仍然是经济平稳运行的一块“压舱石”。即使是经历过房价泡沫破灭的日本,经历过次债危机的美国,房地产对其经济的贡献率也依然较高,二者基本稳定在12-13%左右。目前我国房地产业对经济的贡献基本与二者相当,但是从经济发展阶段来看,我国目前正处于快速城镇化和高速工业化的进程中,房地产市场的需求仍处于增长阶段,高于美国和日本等发达国家。

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