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碧桂园、万科、恒大和融创,今后五年谁最具投资价值?

2020年02月14日 17:26来源:未知手机版

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原标题:碧桂园、万科、恒大和融创,今后五年谁最具投资价值? 来源:先知堂

作者:先知堂(ID:gudaolundao)

导语:买哪个,你怎么看?

2019年,中国top4房地产公司,分别是操盘金额7329.5亿元的碧桂园(HK:02007)、6249亿元的万科A(SZ:000002)、6019.2亿元的中国恒大(HK:03333)、5278.5亿元的融创中国(HK:01918)。如果按市值算,万科仍然是老大。

四个大哥股价两年没涨了。

原因有外部的摩擦,但主要还是内部各种房住不炒的限制。本次疫情更是把人们的购房意愿降到冰点(被传染了就是有钱买没人住的悲剧)。

我认为这个看似最危险的时候,恰恰孕育着机会。疫情终将过去(吉利德的remdesivir效果很好),但现在已经造成影响,iPhone出货量下调10%,贺岁档没了,餐饮没人敢去吃了,全球工厂的供应链无法复工(任天堂、索尼、微软等等公司的产品供不上货)。

房地产这个「夜壶」,又要变成提振经济的支柱产业了。而且你得知道,过去20年,上头六轮房地产调控的目标在「避免过热和防止过冷」之间钟摆。2016年开始的限购限售等措施,以及这次疫情正让房地产「过冷」。寒冬凛凛,春日还会遥远吗?

熬过这一关,房地产的好日子就来了,但是今时今日谁是更值得投资的标的呢?中国经济转型换挡不是闹着玩的,不是以前挖个坑就能赚大钱的时代。

抛砖引玉,我认为未来5年最有投资价值的是融创。

01

麦肯锡有个分析工具叫「三层面论」,套用这个分析工具,我认为融创最具投资价值。它是讲公司业绩的持续增长既要有今天的核心事业,也要有明天的新业务,还要有开创未来的事业。

必须不断地开展业务增长的各种活动;

必须以对现有业务同等专注来关心企业未来发展方向;

需要在当前业务、新建业务和未来可选业务之间保持协调平衡的方法。

以下是大致的思考过程。

02

中国房地产市场整体高速发展是没戏了,2019年销售额16万亿元,yoy+6.5%。

总量平稳阶段的特点:讲求质量,区域分化。

(1)讲求质量

碧桂园房屋质量的口碑,可以说是最差的。你要追求速度,追求滚动开发,那么质量就会成为问题,「SSGF新型建筑工法体系」也改变不了慢工出细活的客观规律。

万科作为房地产老龙头,虽然近些年保守过头被拉近差距,但骄傲和坚持还是有的,爱惜自己羽毛。

恒大也是快周转的代表,没什么恶名,也没什么好名声。有人说它家能「退房」独树一帜,所以名声好,因为倒逼公司注重施工质量。其实「退房」更多是营销上加分,倒逼质量是其次,因为退房可不是淘宝退货那么容易,退房是交房前能退(交房后就不能退了),那时候按揭都已经做了,恒大的和银行的手续会很麻烦滴。

融创从上海的「融绿平台」开始师承绿城(房地产界的茅台有木有),转型做中高端住宅,老孙时不时举例「当年去海南出差宾馆房费75元,自己作为高收入人群月工资才90元,他认为这宾馆要倒闭,没想到30年后三亚旅游旺季每晚1万块」,来说明做高端市场的好处和前景。壹号院、桃花源、九府系等住宅,如果有个质量差的名声,房子妥妥卖不出去。

(2)区域分化

美、日等发达国家的人口迁移特征是从农村到城市,从18线城市到一、二线城市形成都市圈。

U.S.Census bureau数据显示1950年-2015年,美国500万以上人口的都市区占人口比例从12.2%提升到25.1%,100万-500万都市区占人口比例从17.3%提升到30.8%。然而25万-100万从17.9%提升到20.7%,5万-25万从8.7%提升到9%。

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