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楼市松绑这些事儿:小心思可以有 小动作真没有

2019年10月21日 15:12来源:未知手机版

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来源:90度地产

当下的楼市,微妙得很。南京六合、天津等地都被冠上了“楼市松绑”之名,再结合近期各地出台的公积金政策,楼市出现了一些微妙的政策变化。

但这种小刺激,究竟起着多大作用呢?

看看刚刚过去的“黄金周”就能知晓一二,十一期间,动辄就送宝马、怒降3000+、精装价降成毛坯价;虽然“金九”在8月份就打响了,但楼市仍不见起色。所以,当下星星之火的刺激,估计没多大用!那为何还要刺激呢?且听我慢慢道来。

十一过后,最引人关注的城市是上海。上海对央行“首套房不得低于LPR水准”的规定“说No”,任性地将首套房贷利率摁在LPR-20个点。

要知道,魔都上海,国庆7天仅成交了931平米,也就10套房,创10年新低,比去年国庆成交量跌了83%。怪不得如此任性呢!

虽然贵为长三角龙头,但上海心里的苦只有自己知道。

上半年,上海GDP增速为5.9%,低于全国平均水平。经济总量TOP20城市里,跑输全国(6.3%)的只有上海、天津、重庆和苏州4个城市。今年前8个月,上海规模以上工业企业营业收入下降5%,利润下降了18.7%。能力越大、责任越大,临港这个去浦东都叫进城的地方,搞自贸区新片区,这是要花钱的。

一级政府、一级财政、一级事权,新片区很多规划落地,钱得从本级财政来。对临港财政不力的现状,市里不能不考虑。于是乎,铁板一块的限购(外地人需5年社保),在临港撕开一道小口子,以后外地人在这儿购房,只需3年社保。但是,临港楼市热只维持了1个月(8月新房销售环比大涨148.94%)。9月份,临港板块成交(5.57万平米)环比暴跌了43.3%。近期,上海地产界的朋友告诉我,8月份在16号线滴水湖地铁站揽客的地产中介们,大多都走了。

同为长三角龙头的南京,政策微调线路和上海是一样的,就是将“一城一策”降维到“一区一策”,松绑弹性小的郊区政策。

6月份,房价不足万元(6月房价为每平米9417元)的外围区县高淳,退出了限购。外地人只要有南京居住证,提供劳动合同或营业执照复印件即可开具购房证明。近日,距离主城区40公里的六合区如法炮制,对大专学历的放开限购。

其实,南京楼市还是不错的。据克而瑞数据,“金九”南京新房成交面积同环比分别增长62%和95%,比2019年月均成交上升了31%,库存消化周期仅为6.17个月,二手房成交面积同比增长50%。国庆黄金周,南京楼市成交翻倍。

照理说,不该松绑呀?但南京区域失衡太严重,一南(如高淳)一北(如六合)的外围,库存压顶。6月份,六合新房供求比超过1.8。

图表来源:网尚研究

六合和高淳,同病相怜。都是外围区域、供应量大、消化困难。据米宅统计,现在六合新房库存周期高达26个月。但是,最新的调控指示言之凿凿,裹挟私货(去库存、刺激楼市)下的任何“小动作”,都是“耍流氓”,都是违背“不以房地产刺激短期经济”的高层指示。所以,经常有松绑“一日游”的尴尬。不过,上海临港松绑,师出有名,六合和高淳也一样。

2018年7月,十九届中央第一轮巡视,南京被批“省会城市功能作用发挥不够”(GDP只占全省的13.8%)。

如何整改?当然是提高首位度,首先就是人口。按照《南京市“十三五”人口发展规划》,到2020年末全市总人口将达到910万。截至2018年,南京常住人口843.62万,2019和2020年还将增加76.5万人。但是,这几年南京每年新增人口只有10万左右。

2019年,南京1号文件《关于建设具有全球影响力创新名城的若干政策措施》,聚焦吸引人才和打造江北新区,而六合就是江北新区重镇。眼下,人口争夺战愈演愈烈,“零门槛落户”成为新一轮“抢人口”的标签,河南、广西等内地省份三四线城市,彻底拿掉了城镇户籍门槛。对南京来说,高淳、浦口、六合等外围区,过去都是县、距离主城区超远,本质上是三四线城市。

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