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无锡二手房库存直逼5万+,房价要跌?放P!

2019年11月07日 06:55来源:未知手机版

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无锡二手房挂牌量突破5万+,房价要跌?

最近无锡二手房给人最大的感受就是:买房的人少了,卖房的人多了!

长时间的积压,导致无锡二手房库存量急剧上升,根据诸葛找房的数据显示,目前无锡二手房库存量已经直逼5万+。

确实,现在的二手房越来越难卖,连不少中介都开始主做新房市场了。但是,二手房卖不动了房价就一定会跌吗?

不见得。

看问题,看数据,有时候不能单纯定性地看,更为精准的,必须定量地看。

从定性的角度来看,二手房挂牌量增长,只能说明房价在短时间内不会暴涨,但绝对不能说房价就要跌。如果说,因为挂牌量增长而导致房价下跌,那么,这个挂牌量必须达到一定的阀值才有这个可能性。

就好比,在一个空杯子里以很慢的速度倒水,杯子里的水在增加的同时还水溢出。只有当以更快的速度,在一个更小的杯子里倒水,水才会很快地溢出来。

挂牌量上涨,不代表房价一定会下跌,和这个道理是一样的。

每天几百套新房源上架,去化却惨不忍睹,尽管这个数据看上去很危险,但是如果对于整个存量房市场来说,这个占比并不高,最终对房价的影响微乎其微。

所以,判断当前的挂牌量是否会造成房价下跌,我们是需要定量分析的。

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12个月就能去化完的数据,却成为唱空楼市的依据?

那么,如何定量分析呢?

其实很简单,就看一个数字,那就是挂牌量占所有房子的比例是多少。这个比例越高,那么相应的房价下跌风险越大;这个比例越低,则下跌风险越小。

我从多方了解到,无锡目前存量房源总量在150万套左右(不包括在建商品房)。同时,每年无锡商品住宅成交的套数在6万套以上,那么这个数字每年就以6万+的速度增长。

根据诸葛找房显示,无锡二手房的挂牌量是49823套,每天还在增长。按照5万套估算,5万套/150万套=3.3%。

也就是说,所有挂牌房源,只占到了存量住宅的3.3%而已。100套房子里,只有3.3套房子在挂牌出售。

我们再来看一组数字,挂牌量和成交量的对比。

按照无锡最近几年的二手房成交量,每年大概有5-6万套左右。目前挂牌量是5万套,快一点的话,1年就可以全部卖光。去化周期12个月,最多也不会超过18个月。

所以,按照去化速度来说,5万的挂牌量也不算太吓人。

12个月就能去化完的数据,却成为唱空楼市的依据,简直是无稽之谈。

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涨涨涨!无锡二手房价就没降过!

根据国家统计局发布的70城房价数据,无锡的二手房市场异常活跃。

8月,无锡二手房环比上涨1.7%,涨幅全国第二。

9月,无锡二手房环比上涨1.4%,涨幅全国第四。

事实证明,无锡二手房价一直在涨。

这似乎和我们看到的、听到的有些出入,就比如诸葛找房中,每天都有大量的房源在降价。

我们举几个降价房源的例子。

魅力万科城,133㎡,单价23684元/㎡,总价315万(降了15万)

太湖威尼斯花园,253.36㎡ ,单价19735元/㎡,总价500万(降了20万)

红豆人民路九号,223㎡ ,单价25561元/㎡,总价570万(降了30万)

蠡湖一号,143㎡,单价39161元/㎡,总价560万(降了40万)

这些房源看起来价格大跳水,但是仔细分析下来,降价不无道理。

1、首先,这些降价房源本身的挂牌价就含有一定水分。

最极端的例子就是蠡湖一号的这套房源,这个小区的成交价在2万3左右,而在降价后,这套房源的单价依旧高达3万9,这种情况下,你能说房价降了吗?

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