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被误解的富力地产:再融资渠道通畅 “旧改”金矿蕴含巨大红利

2020年06月25日 06:20来源:未知手机版

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“阳光总在风雨后”,这句著名的歌词或许最适合描述正在风口浪尖上的富力地产。

最近,富力地产面对了一些市场的担忧和利空,短期内让股价承压。然而笔者仔细查阅了房地产行业相关公开资料后发现,富力的压力或被高估,原因有以下三点:再融资渠道畅通;城市更新项目带来重大利好;土地储备丰富,能满足未来四至五年的发展需求。

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再融资 渠道畅通, 短期流动性压力被高估

目前外界对富力地产的最大质疑是负债。公开数据显示,富力地产将在2020年面临622.7亿元到期债务,占总债务的31.59%,今年一季度已再融资141亿元人民币。有分析人士质疑,企业频频借新还旧,“拆东墙补西墙”的日子何时是个头?这些质疑中存在对房地产行业的误解。

房地产是典型的重资产、高杠杆行业,不少房企都在大规模发债进行“借新还旧”,这对房企来说是一项正常的财务操作。首先,“借新还旧”是房地产企业的潜规则,且富力地产的融资成本并不高。

梳理富力地产2020以来发行的几笔主要债券:1月14日,富力地产发行一笔票面利率5.4%的7亿元短期(120天)融资债券;3月5日,富力发行为期4年的4亿美元优先票据,票面利率为8.625%,拟将所得筹款归还一年内到期的中长期债项;3月25日,富力地产非公开发行2020年公司债券获上交所通过,该债券拟发行金额40亿元。近期,富力地产2020年面向专业投资者公开发行公司债券已获批,拟发行金额为100亿元,首期发行50亿元,全部用于偿还公司已发行公司债券的到期及回售部分。

对一个企业来说,能有低成本的融资渠道,用负债作为杠杆,扩大经营,说明企业资金利用效率高。细看富力地产的融资成本并不算高,2019年融资成本仅为6.6%。债务结构稳定,主要以银行贷款为主,境内信贷占比43.1%。非标债务占比较少仅占11%。

 

图注:富力地产的整体融资成本为6.6%,银行贷款的平均融资成本仅为5.54%

以银行贷款为主的信贷结构传递了两个明确信号:首先,富力地产作为老牌房地产企业,依然在银行系统内有稳定良好的信誉;其次,银行贷款的利率相对其他渠道的融资成本是最低,富力地产能够以较低成本获得融资。

有业内人士分析,富力地产虽然看起来负债率高,但债务结构相对透明,没有多少隐藏“雷区”,短期流动性压力被显著高估。

合作开发是近几年房企的主流经营策略,合联营方式可以将债务放在表外,可以减少合并报表的债务水平,这两种合作方式都可以对债务进行很好的美化。但富力地产非常老实,没有通过这些方式粉饰利润。富力的合联营项目和少数股东权益都非常少,项目基本都全资持股,这种方式虽然资金压力大,但也简单透明,不会有隐藏债务、粉饰报表的机会。值得注意的是,富力的固定资产都按照历史成本入账,且在存续期内要折旧或者摊销。固定资产中有大量一二线城市的酒店项目, 账面价值并没有反映运营提升和物业增值,资产被低估。

横向对比房地产行业的资产负债率,富力的负债率并不算高,大概处于平均水平。2019年富力资产负债率为81.33%,在港股上市的11家房企中,碧桂园、融创、恒大、万科的负债率都高于富力。

 

图注:富力地产与其他龙头房企的资产负债率对比

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城市更新带来新机遇

随着人民生活水平的提高,改善居住环境成为一项“刚需”。疫情期间,不少老百姓隔离在家,深刻感受到居住环境对生活质量的影响。

旧村改造,旧城改造,旧厂改造简称为“三旧改造”。涉及到审批、拆迁、开发等多个环节,需要顾及到各方利益,被业内人士称为“天下第一难”。 然而在疫情之下,“三旧改造”项目还发挥着稳就业、扩内需的重要作用,虽然难,但更要迎难而上。

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