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代建成地产白银时代“金牛” 业务 “代建一哥”绿城管理IPO后开启裂变

2020年07月22日 12:49来源:未知手机版

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制造业领域有一个热词OEM(代工),房地产行业近期也有个网红词叫“代建”,两个词诞生的行业看似不交圈,商业逻辑核心也不同,但在地产步入白银时代,规模、毛利率逐步见顶的市场格局下,头部房企已经喊出了“向制造业学习,转向精细化管理”的口号。

“房地产正在逐渐告别土地红利和金融红利时代,头部房企拿地成本和融资成本水平不相上下,地产行业已经进入管理红利时代,接下来拼的是向管理和服务要效率的能力,’由重到轻’是一致诉求。”绿城管理CEO李军表示,作为几乎“0负债”的房地产行业新势力,绿城管理从出生到长成今天的“独角兽”,核心商业逻辑是靠管理驱动服务,本质是利他,以越来越“轻量化”的资产运营模式穿越政策周期,让产业链上的所有参与者分享收益。

众所周知,绿城管理是中国最大的代建公司。7月10日,在全球疫情笼罩的阴霾下,绿城管理成功登陆港交所,并以上市首日股价涨幅超过30%的战绩和“中国代建第一股”的地位写进中国房地产发展历史。一时之间,代建俨然成为“白银时代”的“金牛”业务。

代建销售规模有望达行业20%以上

代建业务,是房地产行业专业化分工的表现,拥有土地、资金的委托方,寻找拥有品牌能力和品质营造能力的代建方,一起进行项目开发和销售,共同盈利。

中国最早的代建业务诞生于27年前厦门的政府代建工程,真正壮大是在房地产行业进入“白银时代”后的10年间。2010年9月,为了解决2009年叫板当时地产一哥万科而产生的人力过剩问题,绿城开启了“轻资产开发服务之路”的代建业务。彼时,作为绿城管理首个商业代建项目经理的李军,已经在欧美国家取了经,只不过没想到,这一场非常特别的思想实验,从构思到实践,短短几年间,就变身成了地产业的“独角兽”。

无疑,这是一场成功的实验。伴随着一场实验的每一次“进击”和更多玩家的入场,2015年至2019年,代建行业的收入及净利润增长迅速,年复合增长率分别为34.9%及37.8%。

目前来看,国内代建业务赛道集中度相对较高,“千亿房企”为主要市场参与者,包括绿城、金地、滨江、雅居乐等,但大多数房企仅将代建作为补充业务运营。总体呈现的格局为,头部房企因其难以分享全部土地红利而不太感兴趣、中型房企靠砸重金以小股操盘模式急扩规模,中小房企则更可能成为代建企业的委托方。

据中指院预计,2020年- 2024年中国代建市场于新订约总建筑面积方面将以23.5%的复合年增长率继续增长,2024年的市场新订约总建筑面积将达到1.94亿平方米(这意味着2024年代建市场对商品房总量的渗透率在9%-15%之间)。假设绝对龙头企业绿城管理保持住30%的市场份额,其新订约面积将由2019年的1600万平方米扩展至近6000万平方米,销售额也将从664亿元升至1500亿元以上,5年内或将有3-4倍的增量空间。

“从行业大周期发展来看,保守估计每年10万亿元规模,按照欧美模式下代建渗透率可做到20%-30%估算,代建行业销售规模在2万亿元-3万亿元之间。”李军表示,绿城管理作为头部企业市场份额与其同步比例的话,就是4000亿元-6000亿元的规模,这意味着还有10倍以上的发展空间。

从市场份额来看,2019年国内代建行业整体收入为90.6亿元,前五大代建公司市场份额占比为55.3%,前十大代建公司市场份额占比为75.7%,其中,绿城管理2019年代建业务收入为19.9亿元,市场份额占比排名第一,为22%。

值得关注的是,绿城管理目前是以真正“轻资产”模式在项目开发上占据主导权,在“量”的方面,把握代建未来的增量市场;在“价”的方面,提高服务溢价,增加产业链收入点。绿城管理层明确表示,上市后将孵化新的商业模式,比如加快金融服务业务拓展,提升其毛利率水平。

第二增长曲线锁定“流量变现”

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