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把握筑底反弹中的投资机会

2019年05月15日 22:34来源:未知手机版

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把握筑底反弹中的投资机会 | 2018浙江商业地产销售TOP20 2019-05-15 10:06:23 CricBigDataHZ

来自博弈结构、运营模式、退出路径、外部环境的四大变化,预示着商办市场已经步入筑底反弹阶段。

变化一:在电商线下化趋势的引领下,实体商业与电商平台之间的关系,由二分对立演变为动态平衡,商用物业租金有望企稳回升;

变化二:体验式商业成为主流消费人群的新宠,建筑设计、空间布局、业态组合等方面的“体验式变革”,为这种新型商业模式注入强大活力和充沛客源;

变化三:受益于金融创新提速,类REITs等资产证券化产品为商办物业持有者提供了更多退出路径和变现渠道,以致于2018年以来,市场同时出现资金过剩和资产缺失;

变化四:随着住宅市场利润空间的逐渐收窄,大量资金和投资商开始转变方向,聚焦蕴藏更多机会的商办领域。

对于房企而言,投资布局商办市场,不仅是平抑住宅市场波动、实现资源优化配置的明智之策,更是降低企业财务杠杆、提高核心竞争力的必要之举。

一方面,不动产市场正在由增量时代进入存量时代,提高综合类物业在总资产中的占比,是企业在成熟市场继续做大的必由之路。而灵活运用类REITs和商业不动产抵押贷款等资产证券化产品,有助于企业盘活存量资产,降低财务杠杆。

另一方面,为了配合城市发展和旧城改造的需要,核心区域地块大多出让条件苛刻,比如要求打造城市地标综合体,配建政府公建,落实市政配套等等。要获得这类优质土储,赢得更多发展空间,除了住宅开发,房企还必须具备商办物业开发和综合运营这一核心竞争力。

持续向好的外部环境,提高竞争壁垒的内在需求,共同驱动富有前瞻视野的开发企业,调整发展策略,扩大商业布局,增加商业投资,巩固并放大企业在综合商办领域的优势。

克而瑞浙江区域发布《2018年度浙江商业地产销售排行榜》,客观呈现开发企业在商办领域的城市布局、投资能力和资金实力。本次榜单分为流量榜和权益榜,流量榜体现企业的品牌力和操盘能力,权益榜体现企业的投资布局眼光及深耕能力。

统计口径

◆ 流量榜单:按照操盘划分销售业绩,联合操盘各算一半;

◆ 权益榜单:按照股权划分销售业绩;

◆ 以上榜单统计均以商业、办公、公寓备案数据为准,统计时间为2018.1.1-2018.12.31,统计范围涵盖浙江地级市(不含嘉兴、衢州)。

榜 单 发 布

>榜 单 解 读

榜单概述

从入榜门槛来看,流量榜高于权益榜,流量TOP10门槛为23亿元,权益TOP10门槛仅15亿元。在TOP3准入门槛上,流量榜与权益榜保持一致,均达到33亿元。

从行业集中度来看,商办市场马太效应显著。TOP3、TOP5流量金额合计141.72亿元和203.92亿元,占TOP10流量总金额的43%和62%。TOP3、TOP5权益金额合计107.59亿元和166.45亿元,占TOP10权益总金额的43%和66%。

从典型企业来看,进入浙江商业地产头部阵营的有4家:绿城、龙湖、兴耀和建工。其中,绿城(70.90亿元)、龙湖(37.37亿元)、兴耀(33.45亿元)跻身流量榜前三,龙湖(41.01亿元)、兴耀(33.45亿元)、建工(33.13亿元)位列权益榜三甲。

典型房企

绿城

拥有高端住宅市场话语权的绿城,在综合商办领域的表现也非常亮眼。凭借70.90亿元的成绩登顶流量榜首,占TOP3流量总金额的50%,以31.52亿元的成绩位列权益榜第四。

在浙江,绿城把商业地产的重心置于杭州、宁波两大核心城市,70多亿的流量金额中,杭州贡献6成多,超43亿,宁波贡献3成多,超22亿,其余5个亿来自舟山、台州、丽水3地。

2018年,绿城11个项目实现1亿+的流量金额。其中,保亿绿城·奥邸国际贡献货值最多,单盘超过15亿元。作为完全代建项目,奥邸国际为绿城奠定了流量榜上的绝对优势。

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