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结算权益比例降低 保利地产全年利润增速不及预期

2019年07月11日 01:32来源:未知手机版

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房产深读:穿透资本迷雾 看清真正的地产江湖

新浪财经讯 2019年1月15日,保利发展控股集团股份有限公司(以下简称“保利地产”)公布2018年全年业绩预告,在稳步增长的表象下,却隐含着销售增速放缓、销售均价下降、拿地权益比例下降等影响未来结算利润增速的因素,保利地产目前估值仅高于历史最低区域,未来将走向何方与调控政策密不可分。

销售金额同比增速下降 销售均价下降明显

2019年1月14日,保利地产公告称,2018年1-12月,公司实现签约面积2766.11万平方米,同比增长23.36%;实现签约金额4048.17亿元,同比增长30.91%,位居行业第五。2018年12月,公司实现签约面积296.95万平方米,同比增长18.54%;实现签约金额365.26亿元,同比增长4.50%。

如上图所示,保利地产今年的销售情况可谓是“高开低走”,从年初的销售金额同比高达106.41%的增速一直下降至年底,单月销售金额同比年底更是在0%附近的低位。可见,在“房住不炒”的持续调控背景下,强如保利地产的销售也面临巨大的回款压力,不仅如此,保利地产全年的销售单价也呈现明显的下降趋势,如下图所示,单月销售均价从2018年1月份的1.45万元/平方米先上升至1.66万元/平方米,但自8月底以来,销售均价单边下行,2018年12月单月的销售均价为1.23万元/平方米,这是自2017年1月以来两年间最低的销售单价。

参考公司公告数据,2018年前三季度的经营数据,公司销售毛利率及销售净利润率分别为32.69%、14.21%,而公司销售均价有8月份的1.66万元每平米下降至1.23万元每平方米,下降幅度高达26.08%,而相比之下销售净利润率仅有14.21%。因此,销售均价大幅下滑,将在未来这些出售项目进入结算年份时,影响当年的毛利率、净利润率以及相应的同比增速和ROE的一系列盈利指标。

权益比例下降  利润增速不及预期

相关资料显示,报告期内,保利地产经营规模扩大,受项目结转规模提升、结转项目权益比例下降影响,公司营业总收入同比增长32.31%,营业利润及利润总额分别同比增长38.41%和38.29%,归属于上市公司股东的净利润同比增长20.33%。公司归母净利润增速显著低于营业收入及营业利润的同比增速,这主要是由于公司在结算项目中的权益比例降低所导致的,全年归母净利占利润总额比重同比降7.9个百分点至52.9%。

根据近几年的数据,保利地产的存货周转率在0.3左右徘徊,因此保利地产的项目拿地到结算的周期大致在2-3年左右。而保利地产2016年通过合作、并购等方式拿地面积占当年拿地面积的75%之多。从克而瑞近几年统计的土地储备货值数据看,保利地产的权益土地货值占总货值比例明显较低,2017年为65.56%(总货值18746亿元,权益货值12292亿元),2018年上半年为68%(总货值19735亿元,权益货值13420亿元),这一数值在新浪财经此前统计的50家主流上市房企的权益土储占比中仅位列第38位,明显低于中海、绿地、恒大、华润等龙头企业,也低于万科碧桂园等公司。

2018年保利地产保利地产合作拿地宗数明显增多,在统计最近两个月公布的拿地情况,如下表所示,保利拿地的权益比例都比较低,明显低于克而瑞统计的公司在2018年年中的土储权益比例,这将进一步拉大未来的销售业绩与利润之间的差异。

受下半年楼市降温影响,公司逐步放缓拿地步伐,全年新增建面3115.5万平,同比下降31.1%,拿地金额1909.2亿元,同比下降31%。期内拿地与销售面积比112.6%,较2017年下降88.9个百分点。平均楼面地价6128元/平米,为同期销售均价的41.9%,较2017年下降2.5个百分点。公司拿地区域重心逐渐向三四线扩展,期内新增建面区域占比为一线10%、二线41.6%、三线29.3%、四线19.1%。

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