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【楼盘测评】樾长安:盘活地下空间,货值多出10个亿

2019年08月14日 00:47来源:未知手机版

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最近,很多小伙伴们都在追《长安十二时辰》。本剧说的是唐玄宗天保年间,长安城表面繁花似锦,可是豪强兼并和贫富严重分化带来的社会问题,已经暗流涌动,整个长安城宛如一个火药桶,一个火星就能引爆。

当受到不公待遇的退伍老兵,以龙波(剧中人名)为首,潜入长安,计划在上元节引爆灯楼,意图制造恐怖袭击谋刺玄宗时,同样是退伍老兵出身的张小敬以一人之力,挽狂澜于既倒,最终救了皇帝,成功阻止这场灾难的发生。 这部剧情颇似美国大片的古装剧,唤起了人们心中“期待英雄出现来拯救世界”的情怀。 相似的剧情,如今也在北京的房地产圈上演。首开城建TOP系作品,位于长安街沿线的樾长安项目,因拿地价格过高,对北京商办新政影响力估计不足,陷入“困境”。 樾长安所遇“困境”有三:

1、楼面价与房价倒挂,利润需要商办产品来背;

2、“3.26”商办新政后的北京商办市场流通性变差,投资者纷纷离场,销售堪忧;

3、项目所在区域为居住区,并非商务或产业聚集区,办公产品与区域需求匹配度不高。 “困境”之下的樾长安急需一位“拯救者”。

樾长安之困

2017年“3.26”商办政策的出台,将游走在商改住政策边缘的项目赚钱路子彻底堵死。但是,很多房企在第一时间并没有认识到这个政策的严肃性及其对行业带来的深远影响,甚至有房企认为在市场参与者减少的情况下,继续拿商业办公用地是在抄底。

2017年4月25日,朝阳管庄1208-605住宅混合公建地块拍卖,九家房企上演“抢地大战”。经过55轮激战,最终北京城建(600266)以32.6亿、溢价率55%、楼面价与房价倒挂的“代价”拿下樾长安所在地块。

该地块住宅部分全部为共有产权房,含全部装修费用销售限价仅为2.9万元/平米,而北京城建的拿地楼面价已达31773元/平米。这部分“面粉”贵过“面包”的共有产权房带来的亏损,需要由剩余的办公产品来背。 樾长安项目的共有产权房建筑面积为71655.2 平米,以2.9万元/平米计算,货值约20.78亿元。剩余办公建筑面积为30769.8平米,参考周边二手房价格,即使按5万元/平米计算,货值也只有15.4亿元。从账面上看,项目地上建筑的可销售货值也就刚刚够土地款和建安成本及装修费用。

注:该项目款项预估未包含增值税、土增税、所得税等税费,未包括营销和渠道销售费用,未包括其他建筑面积(含地下)的建安成本和可售货值 而“3.26”商办政策出台后,办公产品的成交量与价格不断跳水,此时向办公产品要利润,何其难? 眼看抢下的“香饽饽”成了“烫手山芋”,北京城建开始通过对樾长安项目公司进行增资的方式,引入“张小敬”这样的合作伙伴,救项目于水火。

2017年12月北京城建投资发展股份有限公司召开第六届董事会第六十次会议审议,通过了关于对樾长安的项目单位北京城志置业有限公司增资的议案。 决定将城志置业注册资本由3000万元增加至9亿元,其中北京世纪鸿城置业有限公司出资4.59亿元,占增资后51%股权,引进的新股东出资4.41亿元,占增资后49%股权。 拿地半年,项目未动,项目公司却以增资方式出让股份,并将樾长安的营销大权交出,颇有“托孤”的意思。 该增资方案在北京产权交易所公开挂牌,最终首开股份(600376)出资4.41亿元,取得北京城志置业有限公司49%股权,正式扛起樾长安的“脱困”大旗。 盘活地下空间,货值多出10亿

为什么在北京城建眼中“算不过账”的樾长安,首开却敢来接盘?有两点很关键。 第一,对于刚刚跨入千亿阵营的首开,2019年的业绩贡献仍将以北京为主,此时入主樾长安项目可以快速补充存量货值。 第二,曾为樾长安地块竞拍对手的首开,认为项目85177平米的其他建筑面积(含地下)中蕴含足够的商机。 于是,首开接手后,我们在樾长安售楼处的沙盘上,看到了一片外观酷似别墅的企业独栋。排高政策房容积率、做低密度产品的做法,在限竞房项目上屡见不鲜,对于一个商办项目来讲,仅靠拉高排低,做低密度办公显然是不够的,还需要产品的创新。

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