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房地产业:房贷利率出新政 首套最低利率下行

2019年09月11日 17:11来源:未知手机版

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原标题:房地产业:房贷利率出新政 首套最低利率下行

央行公布最新商品房贷利率政策:自2019年10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的LPR为定价基准加点形成,且要求首套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR利率,二套商业性个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点。且要求确保区域差别化住房信贷政策有效实施,保持个人住房贷款利率水平基本稳定。

一、首套基准略下调

调整后首套、二套最低利率分别为4.85%、5.45%,首套基准略下调5BP,二套基准上浮11%以上的城市利率下调。新LPR基准下,全国范围内新发放首套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%);二套个人住房贷款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR计算为5.45%),相比于现有的首套利率4.9%,略有下降5bp,二套房利率基准按照在4.9%基础上浮10%、15%、20%(分别为5.39%、5.635%、5.88%)来看,分别变动6bp、-19bp、-43bp。

二、执行最低标准的概率较低

如果执行新的最低标准、大部分城市新政房贷利率会有下降,但考虑到房住不炒政策下,大部城市执行最低标准的概率较低。根据融360数据,2019年7月全国平均首套、二套房贷利率分别为5.44%、5.76%,分别相比于原基准水平上浮11.02%(LPR+59bp)、17.55%(LPR+91bp),由此来看,新机制下,更多的城市或将受益于二套房贷利率的下调。根据融360数据,仅有上海市首套房贷利率低于基准(95折),新机制下,除上海首套、二套基准利率确定性上涨,北上广首套房贷利率有一定概率会有不同程度下调,二套房贷利率下调或将更加明显。

三、长期房贷利率给予地方自由性

长期房贷利率基于5年期LPR,单独报价,因城施策给予地方自由性。长期房贷利率基于5年期LPR,单独报价,而非像1年期参考MLF,受央行直接指导的程度更高。但长期看,或受一年期LPR下行将逐渐呈现长期下降趋势。而因城失策方面则给予地方央行更多调整空间,可根据当地房地产市场形势变化,确定辖区内首套和二套商业性个人住房贷款利率加点下限。我们认为地方央行对于基准利率的调整,将仍然基于“房住不炒”的大逻辑,助力维持房地产市场的平稳健康发展。房贷利率调整频率为年,可以选择不调整。LPR每月发布,但房贷利率根据贷款合同约定,最多满一年可以调整,也可以根据约定期限频率调整。

四、投资建议

房贷新机制仍允许房贷利率随市场利率下行,好于预期,如果执行新的最低标准,则利率明显下行,但执行层面,在房住不炒以及不刺激地产的政策基调下,执行最低标准的概率较小,我们认为短期看对房地产市场影响不大,长期看,房贷利率随LPR长期下行的趋势或正式确立,对地产形成长期利好,建议关注:1、龙头:万科、保利、融创、招蛇、金地;2、物业及商业公司:中航善达、大悦城、光大嘉宝等;3、地产优质成长:中南建设、阳光城、荣盛发展等;4、关注旧改及二手中介:城投控股、国创高新、我爱我家。

风险提示。房屋销售不及预期,政策变化不及预期。

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